Dla osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego odpowiedź na pytanie o to ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe jest ważne, gdyż to w końcu jeden z elementów kosztów kredytu. Może nie jest on najważniejszy, bo praktycznie jest to najmniejszy ze wszystkich elementów kosztowych, ale dla osób planujących zakup nieruchomości od dewelopera z kilkunastomiesięcznym oczekiwaniem, może mieć on większe znaczenie. Dlaczego? Przeczytajcie!
Co to jest ubezpieczenie pomostowe?
Zacznijmy od tego co to w ogóle jest. Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest dla banku hipoteka wpisana w księdze wieczystej nieruchomości. Bank z reguły uruchamia kredyt w ciągu kilku dni po zawarciu przez klienta umowy ze sprzedającym lub deweloperem. W przypadku rynku wtórnego najczęściej notariusz w akcie notarialnym bierze na siebie obowiązek złożenia w sądzie wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku.
Jak doskonale wiemy, żeby dokonać jakiegokolwiek wpisu w sądach prowadzących księgi wieczyste potrzeba niestety czasu, dużo czasu. Średnia krajowa to zapewne około trzy miesiące. W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, która często jest jeszcze dziurą w ziemi, do czasu oczekiwania w sądzie trzeba najpierw dodać czas oczekiwania na wybudowanie nieruchomości i oddanie jej do użytkowania, czyli na przykład rok. Przez cały ten okres, od dnia wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy, do dnia wpisu hipoteki do księgi wieczystej, bank ponosi ryzyko, które zabezpiecza tym właśnie ubezpieczeniem.
Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe?
Abstrahując od czasu w jakim przyjdzie nam płacić to ubezpieczenie to oczywiście jego koszt będzie różny w różnych bankach. Sposób naliczania przez banki tego ubezpieczenie ewoluował przez ostatnie kilkanaście lat, ale od jakiegoś czasu standardem stosowanym przez prawie wszystkie banki jest tak zwane podwyższenie oprocentowania w okresie ubezpieczenia. Oznacza to, że do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej oprocentowanie kredytu jest wyższe o X punktów procentowych. Dla przykładu, jeżeli nasze oprocentowanie wynosi 4%, a ubezpieczenie 1% to w okresie ubezpieczenia bank wyliczy nam ratę według stawki 5%.
Dlaczego napisaliśmy, że prawie wszystkie banki? Ponieważ jedynym, który wyłamuje się z tej reguły jest Millennium, który do 10 maja br. pobierał składkę w formie prowizji wynoszącej 0,0833% od kwoty przyznanego kredytu miesięcznie. Czy to robi jakąś różnicę? Na rynku pierwotnym znaczącą.
Ubezpieczenie pomostowe przy zakupie od dewelopera
W przypadku zakupu gotowego mieszkania na rynku wtórnym cała kwota kredytu jest od razu wypłacana przez bank sprzedającemu i od pierwszego miesiąca zaczynamy spłatę raty kapitałowo-odsetkowej. W tym wypadku naliczonej z podwyższonego oprocentowania wynikającego z ubezpieczenia. Na rynku pierwotnym najczęściej kredyt wypłacany jest w transzach i w okresie do zakończenia inwestycji spłacamy tylko odsetki od wypłaconych już transz. Pełną ratę kapitałowo-odsetkową zaczynamy spłacać dopiero po uruchomieniu całego kredytu.
W sytuacji, w której Millennium naliczało ubezpieczenie pomostowe nie od wykorzystanego kredytu – wypłaconych transz – a od kwoty kredytu przyznanego, ubezpieczenie stawało się znacząco droższe. O ile? Załóżmy że wartość kredytu to 300 000 złotych i jest on wypłacany przez rok w 4 kwartalnych transzach. Według starych zasad koszt ubezpieczenia wyniósłby więc 3 000 złotych. Według nowych tylko 1 875 złotych! To jest kasa, która zostanie nam w kieszeni!
Koszty ubezpieczenia pomostowego w bankach
No dobrze, ale ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe w poszczególnych bankach? Poniżej znajdziecie tabelę ze stawkami i kosztami ubezpieczenia pomostowego w poszczególnych bankach. Zakładamy, że pożyczyliście 300 000 złotych, a wpis hipoteki do księgi wieczystej zajął trzy miesiące. Lista zaczyna się od najtańszego, a kończy na najdroższym banku. Pod uwagę wzięliśmy tak zwane oferty standardowe z okresem kredytowania 30 lat.
| Bank | Podwyższenie marży | Koszt miesięczny | Razem koszt | Różnica do najtańszego |
|---|---|---|---|---|
| ING | 0,05% | 9 PLN | 27 PLN | – |
| Bank Pocztowy | 0,90% | 156 PLN | 468 PLN | 441 PLN |
| PKO BP | 0,90% | 159 PLN | 477 PLN | 450 PLN |
| Santander | 1% | 177 PLN | 531 PLN | 504 PLN |
| BOŚ | 1% | 178 PLN | 534 PLN | 507 PLN |
| Pekao | 1% | 192 PLN | 576 PLN | 549 PLN |
| City Handlowy | 1,30% | 227 PLN | 681 PLN | 654 PLN |
| Millennium | 0,0833%* | 250 PLN | 750 PLN | 723 PLN |
| mBank | 1,50% | 282 PLN | 846 PLN | 819 PLN |
| BNP Paribas | 1,50%* | 375 PLN | 1 125 PLN | 1 098 PLN |
| Alior Bank | 2,50% | 483 PLN | 1 449 PLN | 1 422 PLN |
*W Millennium jest to składka miesięczna od kwoty kredytu
*W BNP Paribas podwyższenie marży o 1,5% obowiązuje dla wniosków złożonych od 15 października 2019 roku. Wcześniej wynosiło 1,2%.
Na koniec rada: pamiętajcie, aby monitorować księgę wieczystą i po uzyskaniu wpisu hipoteki jak najszybciej dostarczyć do banku odpis z księgi wieczystej. Po prostu mniej wydacie, a jak wiadomo miliardy składają się ze złotówek.
