Pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny, oto jest pytanie. Na szczęście ciężar gatunkowy tego pytania jest o niebo mniejszy niż pytanie zadane przez Hamleta. A i odpowiedź jest prosta i w zasadzie nieskomplikowana. Choć często te dwa określenia używane są zamiennie to musimy pamiętać, że są to dwa różne rodzaje produktów. Pomimo tego, że oba oznaczają zobowiązanie finansowe zabezpieczone na nieruchomości to jest między nimi zasadnicza różnica.
A więc pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny?
Skoro już napisaliśmy, że odpowiedź na to pytanie jest prosta to czas, aby ją wyartykułować. Najważniejsza różnica jest taka, iż kredyt jest umową celową, co oznacza, że środki otrzymane od banku muszą służyć konkretnemu celowi określonemu w umowie kredytowej. Bank może kontrolować, na co rzeczywiście przeznaczamy pieniądze. Zasada ta dotyczy wszystkich kredytów, nie tylko hipotecznych.
Pożyczka natomiast może być udzielona na dowolny cel, co oznacza, że w umowie pożyczki nie jest określane jej przeznaczenie. Zasada ta dotyczy oczywiście także pożyczki hipotecznej, choć istnieje od niej pewne odstępstwo. Część banków udzielających pożyczek hipotecznych zastrzega w umowie pożyczki, że środki z niej nie mogą być przeznaczone na cele związane z działalnością gospodarczą.
Różnice pomiędzy ofertą pożyczki i kredytu hipotecznego
Proces uzyskania pożyczki i kredytu
Jest kilka elementów, które łączą pożyczkę hipoteczną z kredytem hipotecznym. Pierwszym jest to, iż oba produkty są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Druga wspólna cecha to proces uzyskania pożyczki hipotecznej, który w zasadzie niczym się nie różni od kredytu. W każdym przypadku bank analizuje zdolność kredytową wnioskodawców oraz ocenia wartość i możliwość zabezpieczenia się na wskazanej przez pożyczkobiorców nieruchomości.
Tu warto dodać, że zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej może być zarówno nieruchomość należąca do pożyczkobiorcy, jak i nieruchomość należąca do tak zwanej osoby trzeciej. Oznacza to, że zabezpieczeniem pożyczki może być nieruchomość należąca na przykład do kogoś z rodziny. W takim wypadku osoba „użyczająca” zabezpieczenia nie jest pożyczkobiorcą i nie przystępuje do umowy pożyczki, wyrażając jedynie zgodę na zabezpieczenie. Oczywiście w przypadku niespłacenia pożyczki przez pożyczkobiorcę konsekwencje ponosi również użyczający, gdyż nieruchomość podlega egzekucji.
Konstrukcja oferty pożyczki hipotecznej
Różnice w ofertach pożyczek i kredytów hipotecznych można w zasadzie zawęzić do czterech elementów:
- Maksymalnego poziomu LTV
- Dostępnej kwoty pożyczki
- Maksymalnego okresu kredytowania
- Kosztów pożyczki
Maksymalny poziom LTV dla kredytu hipotecznego to 90%, pod warunkiem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, który powinien wynosić 20%. W przypadku pożyczek hipotecznych maksymalny poziom LTV to 80% w ING, a w większości pozostałych banków wynosi on 70%.
W przypadku pożyczek hipotecznych banki stosują z reguły inne maksymalne kwoty pożyczek niż dla kredytów hipotecznych. Oczywiście kwoty te z reguły są znacznie ograniczone. Analogiczne ograniczenia dotyczą maksymalnych okresów kredytowania dla pożyczek hipotecznych.
Szczegółowe informacje o maksymalnych dostępnych kwotach, LTV i okresach kredytowania znajdują się w poniższej tabeli. Tabela nie obejmuje wszystkich banków z jednego prostego powodu: nie wszystkie banki udzielające kredytów hipotecznych mają w swojej ofercie także pożyczki hipoteczne.
| Bank | LTV | Kwota pożyczki | Okres |
|---|---|---|---|
| ING | 80% | 4 000 000 PLN | 25 lat |
| mBank | 75% | 500 000 PLN | 20 lat |
| Alior Bank | 70% | 3 000 000 PLN | 30 lat |
| Bank Pocztowy | 70% | 500 000 PLN | 30 lat |
| BOŚ | 70% | 500 000 PLN | 30 lat |
| Citi Handlowy | 70% | 2 000 000 PLN | 20 lat |
| Millennium | 70% | 500 000 PLN | 25 lat |
| PKO BP | 60% | Nie określona | 20 lat |
| Santander | 60% | 500 000 PLN* | 20 lat |
*250 tys. dla osób prowadzących działalność gospodarczą.
Koszt pożyczki hipotecznej
Co jest tańsze: pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny? W związku z tym, iż cel kredytowania dla pożyczek jest w zasadzie dowolny, banki traktują pożyczkę hipoteczną jako produkt wyższego ryzyka. To oznacza niestety przede wszystkim wyższe marże właśnie dla pożyczki. O ile? To oczywiście zależy od banku, jednak jest to przedział od 1,7% do 3% więcej niż dla kredytu hipotecznego.
Dla przykładu w PKO BP konstrukcja oferty pożyczki hipotecznej oparta jest na konstrukcji i marżach kredytu hipotecznego, ale z marżą podniesioną o 1,7%. Tak więc możemy wybrać ofertę Własny Kąt Hipoteczny lub Pakiet Własny Kąt Hipoteczny i do standardowych marż dla tych ofert dodać właśnie 1,7%. Podobnie ma się rzecz w ING, tyle że marże dla pożyczki podwyższane są o 2% wobec dostępnych ofert kredytu hipotecznego.
Zobacz aktualny ranking kredytów hipotecznych.
