Co to jest LTV?

0

Jeżeli po raz pierwszy starasz się o kredyt hipoteczny to zapewne szybko zadasz sobie pytanie: co to jest LTV? Jeżeli korzystasz z usług doradcy kredytowego, to szybko Ci to wytłumaczy, bo jest to dość proste i oczywiste. Skrót ten pochodzi od angielskich słów Loan To Value, co dosłownie oznacza „pożyczka do wartości”. Jest to więc po prostu stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, a więc wartości nieruchomości. Jeszcze prościej? Przeciwieństwo wkładu własnego wyrażone w procentach.

Co to jest LTV i jak go liczyć?

Aby wyliczyć poziom wskaźnika LTV korzystamy z prostego wzoru:

LTV = (wartość kredytu/wartość nieruchomości) x 100%

Przykład:

Jeżeli zamierzasz kupić nieruchomość o wartości 300 000 złotych i masz wkład własny w gotówce w wysokości 70 000 złotych, to oznacza, że potrzebujesz kredytu w wysokości 230 000 złotych. W tym wypadku wartość LTV wyniesie:

LTV = (230 000/300 000)x 100% = 76,66%

Warto zwrócić uwagę na ważny element wzoru w postaci wartości nieruchomości. Jeśli kupujemy gotową nieruchomość z rynku wtórnego, jako wartość nieruchomości przyjmowana jest wartość aktualna wynikająca z wyceny dokonanej przez bank. W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera w trakcie budowy jako wartość przyjmowana jest wartość z umowy zawartej z deweloperem. W tym wypadku jest ona również potwierdzona przez bank.

Inaczej ma się sprawa w sytuacji, w której chcemy nie tylko kupić nieruchomość, ale także ją wykończyć (rynek pierwotny) lub wyremontować (rynek wtórny) i uzyskać na to środki z kredytu. W takiej sytuacji, wraz z wnioskiem kredytowym składamy również kosztorys prac remontowych/wykończeniowych. Rzeczoznawca przygotowując wycenę nieruchomości ocenia nie tylko jej wartość obecną, ale także przyszłą, a więc już po zakończeniu remontu/wykończenia. W takiej sytuacji wartością nieruchomości przyjmowaną do obliczenia wskaźnika LTV będzie jej wartość przyszła.

Załóżmy, że zamierzasz kupić nieruchomość również o wartości 300 000 złotych i także masz wkład własny w gotówce w wysokości 70 000 złotych. Jednak dodatkowo chciałbyś przeznaczyć kwotę 30 000 złotych na remont. To oznacza, że potrzebujesz kredytu w wysokości 260 000 złotych. W tym wypadku wartość LTV wyniesie:

LTV = (260 000/330 000)x 100% = 78,78%

Maksymalny poziom wskaźnika LTV

Im wyższy poziom LTV, tym wyższe jest ryzyko banków. To oczywiście jasne, szczególnie po kryzysie z 2008 roku, kiedy to w krótkim czasie spadła wartość rynkowa nieruchomości. Banki, które udzielały kredytów na 100%, a nawet więcej LTV (np. DomBank) i do tego w zdecydowanej większości we frankach szwajcarskich, zostały z kredytami, które nie były w 100% zabezpieczone. W wyniku skutków kryzysu dla sektora bankowego, Komisja Nadzoru Finansowego wprowadzała sukcesywnie rekomendacje dla banków w zakresie ryzyka dla kredytów hipotecznych.

 

Regulacje dotyczące maksymalnej wysokości wskaźnika zostały zawarte w dokumencie zwanym Rekomendacją S. Rekomendacja zawiera szereg zasad dotyczących szacowania ryzyka przez banki, między innymi dotyczących maksymalnej wysokości wskaźnika LTV.

Zgodnie z Rekomendacją S ograniczenia poziomu LTV były wdrażane stopniowo. Od roku 2014 roku ograniczono go do 95% i w kolejnych latach ograniczano o kolejne 5%. Od 1 stycznia 2017 roku banki muszą stosować limit w wysokości 80%. Może on zostać zwiększony do maksymalnie 90% w przypadku zastosowania dodatkowego zabezpieczenia, najczęściej w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Wpływ LTV na koszt kredytu

W związku z tym, że wyższy LTV oznacza wyższy poziom ryzyka dla banku, większość banków uzależnia od jego poziomu wysokość marży. Choć trzeba przyznać, że podejście banków do tej kwestii jest bardzo różne.

Na jednym końcu skali mamy bank PKO BP, który tworząc swoją siatkę marż uzależnił ją zarówno od poziomu wkładu własnego, jak i wartości kredytu. W efekcie tego mamy 24 różne marże. Bank ustalił przedziały LTV na:

  • 0% – 50%
  • 50% – 70%
  • 70% – 80%
  • 80% – 90%

O ile dla trzech pierwszych przedziałów, a więc do wartości 80% różnice w poziomie marży dla dowolnych kwot kredytu oscylują w okolicy 0,1%. Po przekroczeniu poziomu 80% marże wyraźnie wzrastają nawet o 0,47%!

Na drugim końcu skali mamy bank BNP Paribas. Tutaj konstrukcja oferty kredytowej opiera się na jednej marży bez względu na poziom LTV i kwotę kredytu. Należy jednak dodać, że ten bank udziela kredytów na maksymalnym poziomie 80% LTV.

Jeżeli zaś mówimy o wpływie ryzyka na koszt kredytu, to zupełnie odmienne rozwiązanie stosuje Alior Bank. W Aliorze nie poziom wkładu ma wpływ na wysokość marży, ale ocena scoringowa klienta.

Dodaj Komentarz