Jeżeli nie dysponujesz minimalnym wkładem własnym, odpowiedź na pytanie ile kosztuje ubezpieczenie wkładu własnego jest ważną informacją o kolejnym składniku kosztowym kredytu. Ubezpieczenie, a więc i jego koszt nie dotyczy banków, w których maksymalny poziom LTV to 80%. Są też takie, które udzielają kredytów z wkładem na poziomie 10%, ale nie pobierają składki ubezpieczenia. A oto szczegóły.
Co to jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?
Od 2017 roku wymagany minimalny wkład własny dla kredytów hipotecznych wynosi 20%. Zgodnie z obowiązującymi przepisami banki mogą jednak oferować klientom kredyty z wkładem obniżonym do 10%, pod warunkiem dodatkowego ubezpieczenia ryzyka banku. I to jest właśnie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Jak jest ono wyliczane? Od kilku lat standardem stosowanym przez wszystkie banki jest podwyższenie oprocentowania w okresie ubezpieczenia. Okres ubezpieczenia to czas w którym nasz wkład własny, dzięki dokonanym spłatom rat, osiągnie wymagany poziom 20%. Po prostu do czasu, aż wartość kredytu w stosunku do bazowej wartości nieruchomości nie spadnie poniżej poziomu 80% mamy podwyższone oprocentowanie, więc płacimy wyższe odsetki. Te dodatkowe odsetki to koszt ubezpieczenia.
Ile kosztuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?
Ubezpieczenie to przez ostatnich kilka lat przeszło największą metamorfozę spośród wszystkich składowych kosztów kredytu hipotecznego. Jest to między innymi efekt działania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który zwrócił uwagę na problem kredytobiorców frankowych. Otóż w czasach, gdy kredyty walutowe były jeszcze naprawdę dostępne i udzielane na 100% wartości nieruchomości, czyli mniej więcej do września 2008 roku, ubezpieczenie niskiego wkładu było naliczane przez banki zupełnie inaczej niż dzisiaj. To się zmieniło, ale jak wyglądało wcześniej?
Składka ubezpieczeniowa była płatna z góry i do tego zawsze gotówką za kolejne 3-letnie okresy. W zdecydowanej większości banków składka ta wynosiła 3% lub więcej (do 5%) od wartości brakującego wkładu za każdy 3-letni okres.
Przykład:
Zaciągamy kredyt o wartości 300 000 złotych udzielany na 100% wartości nieruchomości. Oznacza to, że brakujący wkład własny to 60 000 złotych, a więc składka ubezpieczeniowa wyniesie: 60 000 x 3% = 1 800 złotych.
Jeżeli po okresie 3 lat nasz wkład nie osiągnął 20% bank po raz kolejny wzywał do opłacenia ubezpieczenia i oczywiście znowu na 3 lata z góry. Teoretyczny okres spłaty do osiągnięcia 20% wkładu to 111 miesięcy, więc bank pobierał składkę nawet czterokrotnie.
Koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w bankach
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego występuje tylko w bankach, które dopuszczają udzielenie kredyt z wkładem mniejszym niż 20%. Nie znajdziemy więc go w Banku Pocztowym, BNP Paribas, Citi Handlowym i ING. Pozostałe banki, w których możemy uzyskać kredyt z LTV na poziomie 90%, stosują podwyższenie marży albo w ogóle nie pobierają tego ubezpieczenia.
Wyjątkiem od tej reguły jest Bank Ochrony Środowiska, w którym jest możliwość uzyskania kredytu z obniżonym do 10% wkładem własnym o ile: „kredytobiorca przedstawi dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP”.
Ile to finalnie kosztuje?
Poniżej znajduje się tabela ze stawkami i kosztami ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w poszczególnych bankach.
W tabeli nie ma banków, które nie pobierają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, a są to:
- mBank
- Millennium
- Santander
Zakładamy kredyt hipoteczny o wartości 270 000 złotych przy nieruchomości o wartości 300 000 złotych. Brakujący wkład własny to w tym wypadku 30 000 złotych. Poziom oprocentowania nie ma większego znaczenia w tym wypadku, tylko wysokość dodatkowej marży z tytułu ubezpieczenia.
Przyjmujemy więc oprocentowanie na poziomie 3,70% i okres kredytowania 30 lat. Przy takich założeniach wkład własny na poziomie 20% osiągniemy po spłacie 67 rat. Dla tego okresu łączna wartość standardowych odsetek to 52 784 złotych.
Ile więc dodatkowo będzie nas kosztowało to ubezpieczenie?
| Bank | Podwyższenie marży | Koszt |
|---|---|---|
| Alior Bank | 0,20% | 2 951 PLN |
| Pekao | 0,20% | 2 951 PLN |
| Pekao BH | 0,20% | 2 951 PLN |
| PKO BP | 0,25% | 3 690 PLN |
| BOŚ* | 0,60% | 8 877 PLN |
*wymagane dodatkowe zabezpieczenie
Jak widać w powyższej tabeli, poza BOŚ, banki są wyjątkowo zgodne w określani kosztu tego ubezpieczenia. Albo go nie pobierają w ogóle, albo koszt jest w zasadzie taki sam. Zdecydowanie lepsza jest ta pierwsza opcja.
