W ostatnich miesiącach wyraźnie rośnie popyt na mieszkania z wielkiej płyty, stąd kredyt na zakup mieszkania spółdzielczego zyskuje na popularności. Wzrost popularności mieszkań spółdzielczych wynika z tego, że są one po prostu tańsze. Galopujący wzrost cen zmusza kupujących do sięgania po tańsze rozwiązania, a takim są właśnie mieszkania z czasów na szczęście minionych. W zależności od miejscowości podaż mieszkań z wielkiej płyty w ogłoszeniach nie jest duża i waha się od ok. 4% między innymi w Zielonej Górze do 16% w Białymstoku. Co jest przyczyną tak niskiej podaży? Między innymi problemy formalne związane z tak zwanym spółdzielczym własnościowym prawem do mieszkania i wynikającymi z tego problemami z kredytowaniem takich mieszkań.
Co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania?
Potocznie używamy sformułowań mieszkanie spółdzielcze własnościowe lub mieszkanie spółdzielcze. Żadne z nich nie oznacza niestety odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Mieszkania takie najczęściej znajdują się w budynkach i co ważniejsze na gruntach należących do spółdzielni mieszkaniowej.
Z punktu widzenia posiadacza lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania niewiele różni się od prawa własności. Jednak właścicielem mieszkania spółdzielczego zawsze pozostaje spółdzielnia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tylko ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża mieszkanie należące do spółdzielni. Prawo to pod pewnymi warunkami możemy przekształcić w odrębną własność.
Księga wieczysta dla mieszkania spółdzielczego
Obowiązujące obecnie przepisy umożliwiają prowadzenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Niestety jest ważny warunek, który musi być spełniony, aby księgę dla mieszkania móc założyć. Zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. księgę wieczystą dla własnościowego prawa można założyć tylko jeżeli spółdzielnia posiada prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoi blok.
I tu pojawia się problem polegający na tym, że nieuregulowany jest stan prawny wielu gruntów, na których spółdzielnie wybudowały bloki przed 1989 rokiem. Taka sytuacja obecnie uniemożliwia założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Na rynku jest jednak spora liczba mieszkań, dla których przed wymienioną wyżej uchwałą zostały założone księgi wieczyste. Co z takimi mieszkaniami? Czy można je kredytować?
Kredyt na zakup mieszkania spółdzielczego według banków
Podejście banków do udzielania kredytów na zakup mieszkania spółdzielczego jest bardzo różne. Przede wszystkim zawsze warunkiem koniecznym będzie posiadanie przez mieszkanie księgi wieczystej lub możliwości jej założenia. Inaczej bank nie będzie się mógł skutecznie zabezpieczyć. Są na rynku banki, które po prostu nie finansują mieszkań spółdzielczych, bez względu na to czy jest księga i czy grunt jest uregulowany. Takim bankiem jest na przykład Pekao Bank Hipoteczny. Są też banki, które po spełnieniu warunku księgi wieczystej udzielają kredytów bez ograniczeń. Tych banków jest na szczęście najwięcej.
Jakie mieszkania można kredytować?
Banki zwracają uwagę na status nieruchomości spółdzielczej, a więc:
- czy mieszkanie ma księgę wieczystą, nawet bez uregulowanego statusu gruntu
- czy jest możliwość założenia księgi, a więc czy status gruntu jest uregulowany
W pierwszym przypadku będzie możliwość kredytowania w większości banków, jeżeli księga wieczysta została założona przed 2013 rokiem. Jeżeli obecnie księgi nie ma, to nie będzie już możliwości jej założenia, a więc i zakupu takiego mieszkania na kredyt.
Jeżeli status gruntu jest uregulowany to nie ma żadnego problemu z kredytowaniem. Po prostu jest możliwość założenia księgi wieczystej i zabezpieczenia przez bank.
Nieco inną politykę w tym względzie ma mBank, który umożliwia zakup na kredyt mieszkania spółdzielczego i oczekuje zmiany jego statusu na własnościowy spółdzielcze prawo do lokalu. Taki ukłon w stronę kredytobiorców kosztuje podwyższenie marży o 2%. Jeżeli przekształcimy prawo w ciągu 12 miesięcy bank obniży marżę do standardowej.
Zastanawiając się nad zakupem mieszkania z wielkiej płyty, czy też po prostu nad mieszkaniem spółdzielczym, sprawdźmy dokładnie jego status prawny i status gruntu w spółdzielni. Uchroni nas to przed niepotrzebnymi niespodziankami.
Sprawdź aktualny ranking kredytów hipotecznych.
