Ranking kredytów hipotecznych

Ranking kredytów hipotecznych w CASHERO ma dwie gigantyczne przewagi nad wszelkimi innymi rankingami tego typu. Po pierwsze, jest zawsze najbardziej aktualnym rankingiem tego typu. Dlaczego? Ponieważ aktualizujemy go nie na przełomie miesiąca, tylko zawsze na bieżąco. Jeżeli banki zmieniają swoje oferty w trakcie miesiąca, a dzieje się tak bardzo często, to wszelkie rankingi miesięczne są po prostu za zwyczaj nieaktualne. Nasz ma zawsze datę ostatniej aktualizacji i niezmienne założenia.

Po drugie, większość rankingów wylicza koszty na cały okres kredytowania nie biorąc w ogóle pod uwagę tego, że statystycznie kredyty hipoteczne są w Polsce spłacane w okresie 6 – 7 lat. Jeżeli więc jesteś statystycznym Kowalskim to nie powinieneś porównywać kosztów ofert tylko po 30 latach, ale także po 6! Wiesz ile wyniosą koszty kredytu, jeżeli rzeczywiście spłacisz go po 6 latach? Nie mówimy to o wygranej w totka i spłacie kredytu, ale na przykład o zamianie mieszkania na większe. Statystyka nie kłamie, to się dzieje.

Jak stworzyliśmy nasz ranking kredytów hipotecznych

Ranking kredytów hipotecznych oparty na kosztach to pozornie łatwa sprawa dla kogoś, kto zajmuje się tym od lat i do tego korzysta z odpowiednich narzędzi. Tylko, czy dla osoby, która chce wziąć swój pierwszy kredyt hipoteczny kilkadziesiąt cyfr umieszczonych w tabelkach to wystarczające informacje do podjęcia tak ważnej finansowo decyzji? Oczywiście, że nie! Rankingi mają za zadnie dać Ci możliwość zorientowania się w poziomach kosztów ofert aktualnie dostępnych na rynku, ale nie odpowiedzą na pytanie, który kredyt będzie najlepszy dla Ciebie.

Najtańszy po 30 latach nie zawsze będzie najlepszy. Dlatego nasz ranking kredytów hipotecznych powstał w nieco inny sposób.

Oczywiście znajdziesz tu dwa zestawienia ofert przy wkładzie własnym na poziomie 20% i na okres 30 lat, ale także przy wkładzie własnym na poziomie 50% na okres 20 lat. Jednak dodatkowo dla tych samych ofert podsumowaliśmy ich koszty przy symulacji całkowitej spłaty kredytu po okresie dokładnie 6 lat.

Czy te dwa rankingi różnią się od siebie? Oczywiście!

Przy założeniu krótszego okresu spłaty (np. założonego przez nas okresu 6 lat), znacznie większy wpływ na łączne koszty niż oprocentowanie mają te początkowe, ponoszone jednorazowo. Prowizja za udzielenie kredytu, czy ubezpieczenie na życie, które bardzo często wymagane tylko przez pierwszych kilka lat rozkładają się na 6 lub 30 lat. Oznacza to, że dla krótkiego okresu bardzo często oferty z wyższym oprocentowaniem będą bardziej opłacalne (czytaj: tańsze).

Założenia do rankingu kredytów hipotecznych

Aby przygotować ranking kredytów hipotecznych niezbędne było oczywiście przyjęcie pewnych założeń. Zobacz jakie są te założenia i dlaczego właśnie takie przyjeliśmy.

  • Kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, które ma status pełnej własności.

Oferty cenowe kredytów dla rynku wtórnego i pierwotnego w podstawowym zakresie nie różnią się od siebie. Są dwie różnice, które wynikają z dodatkowego kosztu odsetkowego w okresie trwania inwestycji (budowy) oraz tak zwanego ubezpieczenia pomostowego do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

  • Wartość kredytu to 340 000 złotych.

Średnia wartość udzielonych w czwartym kwartale 2018 roku kredytów mieszkaniowych w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Gdańsku, Lublinie, Łodzi i Olsztynie wynosiła 341,08 tys. Zł. Najwyższą średnią wartość miały kredyty mieszkaniowe w stolicy (397,55 tys. złotych), a najniższą w Olsztynie (261,97 tys. złotych). Wkład własny to 20%.

  • Kredyt będzie spłacany w ratach równych.

Ponad 90% kredytów hipotecznych w Polsce spłacanych jest w ratach równych, choć polecamy rozważenie również kredytu w ratach malejących, gdyż odsetkowo są one korzystniejsze.

  • Nie bierzemy pod uwagę ofert dla klientów typu VIP/Gold.

Kilka banków ma atrakcyjne cenowo oferty, które zarezerwowane są jednak tylko dla majętnych kredytobiorców, gdyż wymagają posiadania znacznych aktywów w banku lub po prostu wysokich dochodów. Nasz ranking jest jednak dla zwykłych Kowalskich, choć oczywiście każdemu życzymy dołączenia do grona krezusów

  • W przypadku dostępności kilku ofert w danym banku pokazujemy tylko tą najtańszą.

Przyjęliśmy takie założenie, aby nie zaciemniać obrazu, choć robimy wyjątki, jeżeli oferty w ramach jednego banku istotnie różnią się konstrukcją kosztów w czasie.

  • Zakładamy, że okres ubezpieczenia pomostowego to 3 miesiące.

Czas wpisu hipoteki do księgi wieczystej zależy oczywiście od konkretnego sądu. Przy wyliczeniach RRSO najczęściej przyjmuje się założenie, że statystycznie w ciągu trzech miesięcy udaje się dokonać wpisu i stąd takie założenie.

Najbardziej aktualny ranking kredytów hipotecznych

W naszym rankingu prezentujemy po 6 najlepszych na rynku ofert z 12 banków:

  • Alior Bank
  • BNP Paribas
  • BOŚ
  • Citi Handlowy
  • ING
  • mBank
  • Millennium
  • Pekao Bank Hipoteczny
  • Pekao
  • PKO BP
  • Pocztowy
  • Santander

W wymienionych wyżej bankach dostępnych jest łącznie aż 31 różnych opcji (oferty standardowe i promocyjne w różnych konfiguracjach) dla oprocentowania zmiennego oraz 4 dla oprocentowania stałego. I mówimy tu tylko o podstawowych opcjach, gdyż z uwagi na możliwość dodatkowych konfiguracji z dodatkowymi produktami (cross sell) ta liczba rośnie co najmniej dwukrotnie.

Ostatnia aktualizacja rankingu: 1 kwietnia 2020.

We wszystkich ofertach zastosowane zostały już nowe stawki referencyjne, a więc WIBOR3M (1,17%) i WIBOR6M (1,19%).

Ranking najtańszych kredytów hipotecznych z wkładem własnym 20%.

Wartość kredytu to 340 000 złotych na okres 30 lat.

Oferta – warunki Marża Prowizja Rata Odsetki Całkowity koszt po 30 latach Całkowity koszt po 6 latach

Priority
1,89% 3 400 zł 1 444 zł 180 013 zł 192 015 zł 64 430 zł
Alior ranking
Własne M w wielkim mieście*
1,65% 3 400 zł 1 404 zł 165 541 zł 198 799 zł 78 668 zł
BNP
Cardif Premium
1,50% 0 zł 1 428 zł 174 065 zł 201 875 zł 75 284 zł
PKO BP ranking kredytów hipotecznych
Pakiet Własny Kąt
1,92% 0 zł 1 457 zł 184 664 zł 207 184 zł 74 165 zł
Millennium 
Wariant II
2,00% 0 zł 1 465 zł 187 332 zł 211 894 zł 67 684 zł
Pekao
Mieszkam spokojnie z CPI
2,09% 4 250 zł 1 482 zł 193 365 zł 215 827 zł 76 674 zł

*Oferta dostępna tylko w: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i Gdańsku.

Przez naprawdę wiele miesięcy cały czas liderem rankingu dla kredytów na okres 30 lat pozostawał BNP Paribas. Jednak wprowadzona od 1 kwietnia podwyżka marż spowodowała, że bank spadł na trzecie miejsce. Nowym liderem został dotychczasowy wicelider, a więc Citi Handlowy. Na drugą z trzeciej lokaty awansował Alior Bank z ofertą dedykowaną mieszkańcom największych miast. Z rankingu kompletnie wypadł ING, w którym ograniczono maksymalny poziom LTV do 70%. Pierwszy raz w naszym rankingu pojawił się za to Bank Millennium, który nie zmienił oferty cenowej od 25 lutego 2019 roku!

W rankingu kosztów po 6 latach również prowadzi wyraźnie Citi Handlowy, jednak aż na drugie z piątego wskoczył Millennium. Z kolei Alior spada na ostatnie, szóste miejsce. Teraz wyraźnie widać dlaczego właśnie w ten sposób skonstruowaliśmy nasz ranking kredytów hipotecznych.

Przy spłacie po 6 latach różnica pomiędzy pierwszym bankiem w rankingu, a ostatnim to kwota 14 238 złotych, czyli średnio, aż o 2 373 złote więcej w każdym roku!

Ranking najtańszych kredytów z wkładem własnym 50%.

Wartość kredytu to 340 000 złotych na okres 20 lat.

Oferta – warunki Marża Prowizja Rata Odsetki Całkowity koszt po 20 latach Całkowity koszt po 6 latach

Priority
1,89% 3 400 zł 1 896 zł 115 006 zł 127 508 zł 62 205 zł
PKO BP ranking kredytów hipotecznych
Pakiet Własny Kąt
1,81% 0 zł 1 889 zł 111 945 zł 134 725 zł 67 364 zł
Millennium
Wariant II
1,90% 0 zł 1 898 zł 115 416 zł 136 663 zł 64 413 zł

Lekka rata
2,10% 6 460 zł 1 935 zł 124 488 zł 138 824 zł 68 886 zł
Alior ranking
Własne M w wielkim mieście*
1,65% 3 400 zł 1 855 zł 105 234 zł 138 941 zł 76 436 zł
BNP
Cardif Premium
1,80% 0 zł 1 880 zł 111 327 zł 139 902 zł 73 625 zł

*Oferta dostępna tylko w: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i Gdańsku.

Przy większym wkładzie własnym i krótszym okresie w rankingu znowu króluje Citi Handlowy ze sporą przewagą nad PKO BP z Pakietem Własny Kąt Hipoteczny. Z trzeciego miejsca i w ogóle z rankingu wypadł Pekao Bank Hipoteczny, a na jego miejsce wskoczył Millennium. BNP Paribas spadł z pierwszego na szóste miejsce.

Porównanie kosztów po 6 latach znowu wygrywa Citi Handlowy, a na szarym końcu ląduje Alior, który obarcza klientów ubezpieczeniem z astronomiczną składką w wysokości 5%, a więc 17 000 złotych!

Przy spłacie po 6 latach różnica pomiędzy pierwszym bankiem w rankingu, a ostatnim to praktycznie taka sama kwota, która wynosi 14 231 złotych. W tym wypadku dodatkowy koszt w skali każdego z sześciu lat to 2 372 złote!

Potrzebuję kredytu hipotecznego. Co robić?

Nie mając specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia, samodzielna walka z tak złożonym tematem może być problemem. Może Cię to narazić na istotne straty finansowe. Zdecydowanie łatwiej zapytać na przykład znajomych, którzy mają już to za sobą, czy nie poleciliby sprawdzonego pośrednika kredytowego. Oczywiście nie ofertę, bo ta może i raczej na pewno będzie zupełnie inna dla Ciebie, ale właśnie kogoś, kto przeprowadzi Cię przez cały proces przysłowiową suchą stopą.

Jeżeli nie znasz żadnego eksperta godnego polecenia to zapraszamy do kontaktu z nami.

Mamy już 16 lat doświadczenia w kredytach hipotecznych. Działamy w Warszawie, ale współpracujemy także z grupą kilkunastu sprawdzonych i bardzo doświadczonych ekspertów hipotecznych na terenie całej niemal Polski. Jeżeli nie będziemy mogli pomóc Ci bezpośrednio w Twojej lokalizacji to podpowiemy, w którym kierunku iść.

Skontaktuj się z nami, jeżeli potrzebujesz wsparcia dotyczącego kredytu hipotecznego.

Twoje dane wykorzystamy wyłącznie do kontaktu w tej sprawie.

Proszę o kontakt w sprawie kredytu hipotecznego

Imię (pole wymagane)

Miejscowość (pole wymagane)

Adres mail (pole wymagane)

Nr telefonu (pole wymagane)

Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny – od czego zacząć?

To pytanie, które zapewne zadaje sobie każdy, komu choć raz przyszedł do głowy pomysł, aby kupić własne lokum. Radzimy zacząć od rzeczy najważniejszej, a więc od odpowiedzi na pytanie: na co nas stać? Pytanie wydaje się na pozór trudne, ale w rzeczywistości odpowiedź na to pytanie można znaleźć dość szybko, weryfikując swoją zdolność kredytową. Najprościej zrobić to u pośrednika kredytowego, który będzie w stanie określić nam zarówno maksymalną osiągalną wartość kredytu, ale też i jego bezpieczny poziom, biorąc pod uwagę ile chcemy maksymalnie miesięcznie przeznaczyć na ratę kredytową.

Rzetelny ranking kredytów hipotecznych może być ważną wskazówką w poszukiwaniach „najlepszego” kredytu. Jednak może się okazać i często się okazuje, że to nie nasza zdolność w wymiarze finansowym determinuje wybór oferty kredytowej, ale zupełnie inne czynniki.

Dokonując wyboru oferty musimy zweryfikować i ocenić cztery grupy czynników:

1. Zabezpieczenie kredytu:

  • rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie, budowa…)
  • wartość nieruchomości
  • poziom wkładu własnego (tzw. LTV – Loan to value)
  • rynek zakupu (pierwotny, wtórny)
  • stan zaawansowania inwestycji (dla rynku pierwotnego)

2. Zdolność kredytowa:

  • forma uzyskiwania dochodów (umowa o pracę, zlecenia, działalność …)
  • okres zatrudnienia (ciągłość, zmiany, kontynuacje…)
  • wysokość dochodów i ich waluta
  • zobowiązania kredytowe (kredyty, karty kredytowe, limity w rachunkach…)
  • liczba osób na utrzymaniu (nie uzyskujących dochodów)

3. Warunki kredytowania:

  • marża (główny czynnik kosztu)
  • prowizja za udzielnie
  • wymagane ubezpieczenia (na życie, pomostowe, nieruchomości …)
  • koszty wcześniejszej spłaty
  • częstotliwość aktualizacji indeksu (WIBOR)

4. Proces kredytowy:

  • czas oczekiwania na decyzję (rzeczywisty, nie wynikający z ustawy o kredycie hipotecznym)
  • liczba wymaganych dokumentów i czas ich uzyskania
  • koszty dodatkowe (wycena)

Przykładem takich czynników jest nie tyle wysokość, co sposób uzyskiwania dochodów. Im bardziej nietypowe (dla banku, nie dla nas) tym większy problem z akceptacją ich przez banki. Na przykład w PKO BP możemy otrzymać kredyt będąc zatrudnionym na umowie o prace na czas określony, ale pod warunkiem, że będzie to co najmniej druga umowa u tego pracodawcy. Analogicznie na możliwość kredytowania w danym banku wpływa sytuacja formalna samej nieruchomości i nie mówimy tu o jakiś skomplikowanych prawnie sytuacjach, a o otaczającej nas normalnej rzeczywistości dotyczącej na przykład formalnego dostępu do drogi na osiedlach zamkniętych.