Ranking kredytów hipotecznych w CASHERO ma dwie gigantyczne przewagi nad wszelkimi innymi rankingami tego typu. Po pierwsze, jest zawsze najbardziej aktualnym rankingiem tego typu. Dlaczego? Ponieważ aktualizujemy go nie na przełomie miesiąca, tylko zawsze na bieżąco. Jeżeli banki zmieniają swoje oferty w trakcie miesiąca, a dzieje się tak bardzo często, to wszelkie rankingi miesięczne są po prostu nieaktualne. Nasz ma zawsze datę ostatniej aktualizacji i niezmienne założenia.
Ostatnia aktualizacja rankingu: 1 kwietnia 2021 r.
Po drugie, większość rankingów wylicza koszty na cały okres kredytowania nie biorąc w ogóle pod uwagę tego, że statystycznie kredyty hipoteczne są w Polsce spłacane w okresie 6 – 7 lat. Powinno się więc porównywać kosztów ofert nie tylko po 30 latach, ale także po 6! I nie mówimy tu o wygranej w totka i spłacie kredytu, ale na przykład o zamianie mieszkania na większe. Statystyka nie kłamie, to się dzieje na prawdę, a rozkład kosztów w okresie kredytowania ma duże znaczenie. Po prostu, im krótszy okres kredytowania, tym większy wpływ na łączny koszt kredytu mają koszty początkowe, jak na przykład prowizja.
Z naszego rankingu dowiesz się między innymi:
- Jak tworzymy nasz ranking kredytów hipotecznych
- Które banki oceniamy
- Jakie są najtańsze kredyty z wkładem własnym 20%
- Najtańsze kredyty z wkładem własnym 50%
- Jakie są najtańsze kredyty z wkładem własnym 10%
- Jak wybrać kredyt hipoteczny
- Na co zwracać uwagę biorąc kredyt hipoteczny
Zapraszamy do lektury!
Jak stworzyliśmy ranking kredytów hipotecznych
Ranking kredytów hipotecznych oparty na kosztach to pozornie łatwa sprawa dla kogoś, kto zajmuje się tym od lat i do tego korzysta z odpowiednich narzędzi. Tylko, czy dla osoby, która chce wziąć swój pierwszy kredyt hipoteczny kilkadziesiąt cyfr umieszczonych w tabelkach to wystarczające informacje do podjęcia tak ważnej finansowo decyzji? Oczywiście, że nie! Rankingi mają za zadnie dać Ci możliwość zorientowania się w poziomach kosztów ofert aktualnie dostępnych na rynku, ale nie odpowiedzą na pytanie, który kredyt będzie najlepszy dla Ciebie.
Najtańszy po 30 latach nie zawsze będzie najlepszy. Dlatego nasz ranking kredytów hipotecznych powstał w nieco inny sposób.
Znajdziesz tu trzy rankingi ofert:
- Pierwszy dla kredytów z wkładem własnym na poziomie 20% i na okres 30 lat.
- Drugi z wkładem własnym na poziomie 50% i na okres 20 lat.
- I ostatni, dość skromny ranking, w którym pozostały już tylko cztery banki dotyczy kredytów z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10% na 30 lat.
Dodatkowo dla każdej z tych ofert podsumowaliśmy ich koszty przy symulacji całkowitej spłaty kredytu po okresie dokładnie 6 lat.
Czy te rankingi różnią się od siebie? Oczywiście!
Przy założeniu krótszego okresu spłaty (np. założonego przez nas okresu 6 lat), znacznie większy wpływ na łączne koszty niż oprocentowanie mają te początkowe, ponoszone jednorazowo. Prowizja za udzielenie kredytu, czy ubezpieczenie na życie, które bardzo często wymagane tylko przez pierwszych kilka lat rozkładają się na 6 lub 30 lat. Oznacza to, że dla krótkiego okresu bardzo często oferty z wyższym oprocentowaniem będą bardziej opłacalne (czytaj: tańsze).
W którym banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny?
Aby odpowiedzieć na to pytanie musimy przyjąć takie założenia do rankingu kredytów hipotecznych, aby kredyty były porównywalne i odpowiadały statystycznie największej liczbie czytelników. Zobacz jakie są te założenia i dlaczego właśnie takie przyjeliśmy.
- Kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, które ma status pełnej własności.
Oferty cenowe kredytów dla rynku wtórnego i pierwotnego w podstawowym zakresie nie różnią się od siebie. Są dwie różnice, które wynikają z dodatkowego kosztu odsetkowego w okresie trwania inwestycji (budowy) oraz tak zwanego ubezpieczenia pomostowego do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
- Wartość kredytu to 340 000 złotych.
Średnia wartość udzielonych w czwartym kwartale 2018 roku kredytów mieszkaniowych w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Gdańsku, Lublinie, Łodzi i Olsztynie wynosiła 341,08 tys. Zł. Najwyższą średnią wartość miały kredyty mieszkaniowe w stolicy (397,55 tys. złotych), a najniższą w Olsztynie (261,97 tys. złotych).
- Kredyt będzie spłacany w ratach równych.
Ponad 90% kredytów hipotecznych w Polsce spłacanych jest w ratach równych, choć polecamy rozważenie również kredytu w ratach malejących, gdyż odsetkowo są one korzystniejsze.
- Nie bierzemy pod uwagę ofert dla klientów typu VIP/Gold.
Kilka banków ma atrakcyjne cenowo oferty, które zarezerwowane są jednak tylko dla majętnych kredytobiorców, gdyż wymagają posiadania znacznych aktywów w banku lub po prostu wysokich dochodów.
- W przypadku dostępności kilku ofert w danym banku pokazujemy tylko tą najtańszą.
Przyjęliśmy takie założenie, aby nie zaciemniać obrazu, choć robimy wyjątki, jeżeli oferty w ramach jednego banku istotnie różnią się konstrukcją kosztów w czasie.
- Zakładamy, że okres ubezpieczenia pomostowego to 3 miesiące.
Czas wpisu hipoteki do księgi wieczystej zależy oczywiście od konkretnego sądu. Przy wyliczeniach RRSO najczęściej przyjmuje się założenie, że statystycznie w ciągu trzech miesięcy udaje się dokonać wpisu i stąd takie założenie.
Najbardziej aktualny ranking kredytów hipotecznych
W naszym rankingu prezentujemy 6 najlepszych na rynku ofert z 12 banków:
- Alior Bank
- BNP Paribas
- BOŚ
- Citi Handlowy
- ING
- mBank
- Millennium
- Pekao Bank Hipoteczny
- Pekao
- PKO BP
- Pocztowy
- Santander
W wymienionych wyżej bankach dostępnych jest łącznie aż 31 różnych opcji (oferty standardowe i promocyjne w różnych konfiguracjach) dla oprocentowania zmiennego oraz 4 dla oprocentowania stałego. I mówimy tu tylko o podstawowych opcjach, gdyż z uwagi na możliwość dodatkowych konfiguracji z dodatkowymi produktami (cross sell) ta liczba rośnie co najmniej dwukrotnie.
Ostatnia aktualizacja rankingu: 1 kwietnia 2021r.
We wszystkich ofertach zastosowane zostały aktualne stawki referencyjne na poziomie:
- WIBOR3M: 0,21%
- WIBOR6M: 0,25%
Najtańsze kredyty hipoteczne z wkładem 20%
- Wartość nieruchomości: 425 000 złotych
- Wartość kredytu: 340 0 00 złotych
- Okres kredytowania: 30 lat
| Oferta – warunki | Marża | Prowizja | Rata | Odsetki | Całkowity koszt po 30 latach | Całkowity koszt po 6 latach |
|---|---|---|---|---|---|---|
 Priority 7999 |
2,09% | 3 400 zł | 1 310 zł | 131 625 zł | 141 563 zł | 49 347 zł |
 Najlepiej na swoim – Lekka rata |
1,99% | 5 100 zł | 1 291 zł | 124 754 zł | 145 248 zł | 52 707 zł |
 Mieszkam spokojnie z CPI |
1,95% | 4 250 zł | 1 291 zł | 124 754 zł | 147 216 zł | 55 915 zł |
 Cardif Premium – WIOSNA |
2,00% | 0 zł | 1 292 zł | 125 376 zł | 147 270 zł | 54 521 zł |
 Wariant II |
2,00% | 0 zł | 1 294 zł | 125 999 zł | 148 226 zł | 49 090 zł |
Od dłuższego czasu miesięcy liderem rankingu dla kredytów na okres 30 lat pozostaje Pekao Bank Hipoteczny. Co prawda jego przewaga w kosztach po 30 latach jest minimalna, ale jednak pozostał liderem.
Najtańsze kredyty hipoteczne z wkładem 50%
- Wartość nieruchomości: 680 000 złotych
- Wartość kredytu: 340 000 złotych
- Okres kredytowania: 20 lat
| Oferta – warunki | Marża | Prowizja | Rata | Odsetki | Całkowity koszt po 20 latach | Całkowity koszt po 6 latach |
|---|---|---|---|---|---|---|
Mieszkam spokojnie z CPI |
1,95% | 4 250 zł | 1 790 zł | 82 955 zł | 94 788 zł | 54 027 zł |
| Wariant II |
1,90% | 0 zł | 1 739 zł | 77 454 zł | 98 701 zł | 46 812 zł |
Priority 7999 |
2,09% | 3 400 zł | 1 780 zł | 87 251 zł | 99 753 zł | 49 388 zł |
Najlepiej na swoim – Lekka rata |
1,99% | 5 100 zł | 1 752 zł | 80 574 zł | 101 068 zł | 50 450 zł |
Cardiff Premium – WIOSNA |
2,00% | 0 zł | 1 754 zł | 80 965 zł | 102 859 zł | 52 253 zł |
Przy większym wkładzie własnym i krótszym okresie w rankingu od 28 kwietnia 2020 roku niepodzielnie króluje Pekao Bank Hipoteczny.
Porównanie kosztów po 6 latach znowu wygrywa Pekao Bank Hipoteczny.
Najtańsze kredyty hipoteczne z wkładem 10%
- Wartość nieruchomości: 377 800 złotych
- Wartość kredytu: 340 000 złotych
- Okres kredytowania: 30 lat
| Oferta – warunki | Marża | Prowizja | Rata | Odsetki | Całkowity koszt po 30 latach | Całkowity koszt po 6 latach |
|---|---|---|---|---|---|---|
 Własne M w wielkim mieście* |
2,27% | 3 400 zł | 1 303 zł | 129 119 zł | 162 826 zł | 68 587 zł |
 Pakiet Własny Kąt |
2,79% | 0 zł | 1 358 zł | 148 734 zł | 171 254 zł | 63 369 zł |
 Klient wewnętrzny SELECT* |
2,69% | 6 800 zł | 1 417 zł | 170 121 zł | 188 311 zł | 65 955 zł |
Mieszkam spokojnie z CPI* |
2,65% | 4 250 zł | 1 415 zł | 169 465 zł | 191 727 zł | 69 380 zł |
 Wariant II |
2,70% | 0 zł | 1 419 zł | 170 777 zł | 195 739 zł | 63 160 zł |
 Wiosenna promocja – Active |
3,00% | 0 zł | 1 472 zł | 190 009 zł | 209 311 zł | 72 731 zł |
*Alior: „Własne M w wielkim mieście” z ubezpieczeniem ma sporo ograniczeń. Szczegóły znajdziesz TUTAJ.
*Santander: klient Select to osoba ze stabilnymi dochodami o wartości minimum 10 000 złotych miesięcznie. Oferta z cross-sell.
*Pekao: tylko finansowanie mieszkań. Kwota kredytu do 1 mln PLN.
W powyższym zestawieniu znalazły się oferty sześciu banków. I tylko te formalnie umożliwiają jeszcze wzięcie kredytu z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10%. Pandemia skutecznie odstraszyła część banków, które wycofały taką możliwość. Jako piąty bank dołączył od 25 stycznia Pekao SA, który umożliwia wzięcie kredytu z wkładem 10%, ale tylko na mieszkania. Od 1 lutego 2021 roku minimalny wkład własny obniżył także do 10% największy polski bank, a więc PKO BP. Od 1 kwietnia PKO BP przywrócił warunki z przed pandemii.
Jak wybrać kredyt hipoteczny?
Nie mając specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia, samodzielna walka z tak złożonym tematem może być problemem. Może Cię to narazić na istotne straty finansowe. Zdecydowanie łatwiej zapytać na przykład znajomych, którzy mają już to za sobą, czy nie poleciliby sprawdzonego pośrednika kredytowego. Oczywiście nie ofertę, bo ta może i raczej na pewno będzie zupełnie inna dla Ciebie, ale właśnie kogoś, kto przeprowadzi Cię przez cały proces przysłowiową suchą stopą.
Jeżeli nie znasz żadnego eksperta godnego polecenia to zapraszamy do kontaktu z nami.
Mamy już 16 lat doświadczenia w kredytach hipotecznych. Działamy w Warszawie i największych miastach w Polsce. Jeżeli nie będziemy mogli pomóc Ci bezpośrednio w Twojej lokalizacji to podpowiemy, w którym kierunku iść.
Gdzie wziąć kredyt hipoteczny?
To pytanie, które zapewne zadaje sobie każdy, komu choć raz przyszedł do głowy pomysł, aby kupić własne lokum. Radzimy zacząć od rzeczy najważniejszej, a więc od odpowiedzi na pytanie: na co nas stać? Pytanie wydaje się na pozór trudne, ale w rzeczywistości odpowiedź na to pytanie można znaleźć dość szybko, weryfikując swoją zdolność kredytową. Najprościej zrobić to u pośrednika kredytowego, który będzie w stanie określić nam zarówno maksymalną osiągalną wartość kredytu, ale też i jego bezpieczny poziom, biorąc pod uwagę ile chcemy maksymalnie miesięcznie przeznaczyć na ratę kredytową.
Rzetelny ranking kredytów hipotecznych może być ważną wskazówką w poszukiwaniach „najlepszego” kredytu. Jednak może się okazać i często się okazuje, że to nie nasza zdolność w wymiarze finansowym determinuje wybór oferty kredytowej, ale zupełnie inne czynniki.
Na co zwracać uwagę przy kredycie hipotecznym?
Dokonując wyboru oferty musimy zweryfikować i ocenić cztery grupy czynników:
1. Zabezpieczenie kredytu:
- rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie, budowa…)
- wartość nieruchomości
- poziom wkładu własnego (tzw. LTV – Loan to value)
- rynek zakupu (pierwotny, wtórny)
- stan zaawansowania inwestycji (dla rynku pierwotnego)
2. Zdolność kredytowa:
- forma uzyskiwania dochodów (umowa o pracę, zlecenia, działalność …)
- okres zatrudnienia (ciągłość, zmiany, kontynuacje…)
- wysokość dochodów i ich waluta
- zobowiązania kredytowe (kredyty, karty kredytowe, limity w rachunkach…)
- liczba osób na utrzymaniu (nie uzyskujących dochodów)
3. Warunki kredytowania:
- marża (główny czynnik kosztu)
- prowizja za udzielnie
- wymagane ubezpieczenia (na życie, pomostowe, nieruchomości …)
- koszty wcześniejszej spłaty
- częstotliwość aktualizacji indeksu (WIBOR)
4. Proces kredytowy:
- czas oczekiwania na decyzję (rzeczywisty, nie wynikający z ustawy o kredycie hipotecznym)
- liczba wymaganych dokumentów i czas ich uzyskania
- koszty dodatkowe (wycena)
Przykładem takich czynników jest nie tyle wysokość, co sposób uzyskiwania dochodów. Im bardziej nietypowe (dla banku, nie dla nas) tym większy problem z akceptacją ich przez banki.
Na przykład w PKO BP możemy otrzymać kredyt będąc zatrudnionym na umowie o prace na czas określony, ale pod warunkiem, że będzie to co najmniej druga umowa u tego pracodawcy.
Analogicznie na możliwość kredytowania w danym banku wpływa sytuacja formalna samej nieruchomości i nie mówimy tu o jakiś skomplikowanych prawnie sytuacjach, a o otaczającej nas normalnej rzeczywistości dotyczącej na przykład formalnego dostępu do drogi na osiedlach zamkniętych.
