Ranking kredytów hipotecznych

Ranking kredytów hipotecznych w CASHERO ma dwie gigantyczne przewagi nad wszelkimi innymi rankingami tego typu. Po pierwsze, jest zawsze najbardziej aktualnym rankingiem tego typu. Dlaczego? Ponieważ aktualizujemy go nie na przełomie miesiąca, tylko zawsze na bieżąco. Jeżeli banki zmieniają swoje oferty w trakcie miesiąca, a dzieje się tak bardzo często, to wszelkie rankingi miesięczne są po prostu nieaktualne. Nasz ma zawsze datę ostatniej aktualizacji i niezmienne założenia.

Ostatnia aktualizacja rankingu: 7 lipca 2020 r.

Po drugie, większość rankingów wylicza koszty na cały okres kredytowania nie biorąc w ogóle pod uwagę tego, że statystycznie kredyty hipoteczne są w Polsce spłacane w okresie 6 – 7 lat. Powinno się więc porównywać kosztów ofert nie tylko po 30 latach, ale także po 6! I nie mówimy tu o wygranej w totka i spłacie kredytu, ale na przykład o zamianie mieszkania na większe. Statystyka nie kłamie, to się dzieje na prawdę, a rozkład kosztów w okresie kredytowania ma duże znaczenie. Po prostu, im krótszy okres kredytowania, tym większy wpływ na łączny koszt kredytu mają koszty początkowe, jak na przykład prowizja.

Z naszego rankingu dowiesz się między innymi:

  • Jak tworzymy nasz ranking kredytów hipotecznych
  • Które banki oceniamy
  • Jakie są najtańsze kredyty z wkładem własnym 20%
  • Jakie są najtańsze kredyty z wkładem własnym 50%
  • Jakie są najtańsze kredyty z wkładem własnym 10%
  • Jak wybrać kredyt hipoteczny
  • Na co zwracać uwagę biorąc kredyt hipoteczny

Zapraszamy do lektury!

Jak stworzyliśmy ranking kredytów hipotecznych

Ranking kredytów hipotecznych oparty na kosztach to pozornie łatwa sprawa dla kogoś, kto zajmuje się tym od lat i do tego korzysta z odpowiednich narzędzi. Tylko, czy dla osoby, która chce wziąć swój pierwszy kredyt hipoteczny kilkadziesiąt cyfr umieszczonych w tabelkach to wystarczające informacje do podjęcia tak ważnej finansowo decyzji? Oczywiście, że nie! Rankingi mają za zadnie dać Ci możliwość zorientowania się w poziomach kosztów ofert aktualnie dostępnych na rynku, ale nie odpowiedzą na pytanie, który kredyt będzie najlepszy dla Ciebie.

Najtańszy po 30 latach nie zawsze będzie najlepszy. Dlatego nasz ranking kredytów hipotecznych powstał w nieco inny sposób.

Oczywiście znajdziesz tu trzy rankingi ofert. Pierwsze dla wkładu własnego na poziomie 20% i na okres 30 lat. Drugie przy wkładzie własnym na poziomie 50% i na okres 20 lat. I ostatni, dość skromny ranking, w którym pozostały już tylko cztery banki dotyczy kredytów z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10%. Dodatkowo dla każdej z tych ofert podsumowaliśmy ich koszty przy symulacji całkowitej spłaty kredytu po okresie dokładnie 6 lat.

Czy te rankingi różnią się od siebie? Oczywiście!

Przy założeniu krótszego okresu spłaty (np. założonego przez nas okresu 6 lat), znacznie większy wpływ na łączne koszty niż oprocentowanie mają te początkowe, ponoszone jednorazowo. Prowizja za udzielenie kredytu, czy ubezpieczenie na życie, które bardzo często wymagane tylko przez pierwszych kilka lat rozkładają się na 6 lub 30 lat. Oznacza to, że dla krótkiego okresu bardzo często oferty z wyższym oprocentowaniem będą bardziej opłacalne (czytaj: tańsze).

W którym banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny?

Aby odpowiedzieć na to pytanie musimy przyjąć takie założenia do rankingu kredytów hipotecznych, aby kredyty były porównywalne i odpowiadały statystycznie największej liczbie czytelników. Zobacz jakie są te założenia i dlaczego właśnie takie przyjeliśmy.

  • Kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, które ma status pełnej własności.

Oferty cenowe kredytów dla rynku wtórnego i pierwotnego w podstawowym zakresie nie różnią się od siebie. Są dwie różnice, które wynikają z dodatkowego kosztu odsetkowego w okresie trwania inwestycji (budowy) oraz tak zwanego ubezpieczenia pomostowego do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

  • Wartość kredytu to 340 000 złotych.

Średnia wartość udzielonych w czwartym kwartale 2018 roku kredytów mieszkaniowych w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Gdańsku, Lublinie, Łodzi i Olsztynie wynosiła 341,08 tys. Zł. Najwyższą średnią wartość miały kredyty mieszkaniowe w stolicy (397,55 tys. złotych), a najniższą w Olsztynie (261,97 tys. złotych).

  • Kredyt będzie spłacany w ratach równych.

Ponad 90% kredytów hipotecznych w Polsce spłacanych jest w ratach równych, choć polecamy rozważenie również kredytu w ratach malejących, gdyż odsetkowo są one korzystniejsze.

  • Nie bierzemy pod uwagę ofert dla klientów typu VIP/Gold.

Kilka banków ma atrakcyjne cenowo oferty, które zarezerwowane są jednak tylko dla majętnych kredytobiorców, gdyż wymagają posiadania znacznych aktywów w banku lub po prostu wysokich dochodów.

  • W przypadku dostępności kilku ofert w danym banku pokazujemy tylko tą najtańszą.

Przyjęliśmy takie założenie, aby nie zaciemniać obrazu, choć robimy wyjątki, jeżeli oferty w ramach jednego banku istotnie różnią się konstrukcją kosztów w czasie.

  • Zakładamy, że okres ubezpieczenia pomostowego to 3 miesiące.

Czas wpisu hipoteki do księgi wieczystej zależy oczywiście od konkretnego sądu. Przy wyliczeniach RRSO najczęściej przyjmuje się założenie, że statystycznie w ciągu trzech miesięcy udaje się dokonać wpisu i stąd takie założenie.

Najbardziej aktualny ranking kredytów hipotecznych

W naszym rankingu prezentujemy 6 najlepszych na rynku ofert z 12 banków:

  • Alior Bank
  • BNP Paribas
  • BOŚ
  • Citi Handlowy
  • ING
  • mBank
  • Millennium
  • Pekao Bank Hipoteczny
  • Pekao
  • PKO BP
  • Pocztowy
  • Santander

W wymienionych wyżej bankach dostępnych jest łącznie aż 31 różnych opcji (oferty standardowe i promocyjne w różnych konfiguracjach) dla oprocentowania zmiennego oraz 4 dla oprocentowania stałego. I mówimy tu tylko o podstawowych opcjach, gdyż z uwagi na możliwość dodatkowych konfiguracji z dodatkowymi produktami (cross sell) ta liczba rośnie co najmniej dwukrotnie.

Ostatnia aktualizacja rankingu: 7 lipca 2020r.

We wszystkich ofertach zastosowane zostały aktualne stawki referencyjne na poziomie:

  • WIBOR3M: 0,28%
  • WIBOR6M: 0,29%

Najtańsze kredyty hipoteczne z wkładem 20%

  • Wartość nieruchomości:  425 000 złotych
  • Wartość kredytu: 340 0 00 złotych
  • Okres kredytowania: 30 lat
Oferta – warunki Marża Prowizja Rata Odsetki Całkowity koszt po 30 latach Całkowity koszt po 6 latach
Pekao BH
Wiosenna promocja
1,90% 0 zł 1 289 zł 124 132 zł 135 432 zł 44 559 zł
Alior ranking
Własne M w wielkim mieście*
1,65% 3 400 zł 1 245 zł 108 142 zł 141 380 zł 60 960 zł

Priority
2,09% 3 400 zł 1 321 zł 135 396 zł 147 398 zł 50 919 zł
mbank logo
Nie odkładaj marzeń ACTIVE
2,00% 0 zł 1 305 zł 129 744zł 149 046 zł 54 511 zł
BNP
Cardif Premium
1,90% 0 zł 1 288 zł 123 511 zł 151 321 zł 59 855 zł
Millennium
Wariant II
2,00% 0 zł 1 305 zł 129 774 zł 154 336 zł 50 254 zł

*Alior: Oferta dostępna tylko w: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i Gdańsku.

Przez naprawdę wiele miesięcy cały czas liderem rankingu dla kredytów na okres 30 lat pozostawał BNP Paribas przed drugim Citi Handlowym. Jednak zmiany ofert zarówno w BNP, jak i w Citi spowodowały, że na pierwsze miejsce awansował Alior Bank z ofertą dedykowaną mieszkańcom największych miast. Od 14 kwietnia wyprzedził go Pekao Bank Hipoteczny z nową Wiosenną promocją. Oferta ta ma sporo ograniczeń, ale jest atrakcyjna cenowo zarówno po 30, jak i 6 latach.

W rankingu kosztów po 6 latach prowadzi zdecydowanie Pekao BH a Citi Handlowy na jest na drugim miejscu. We wszystkich tych bankach mamy do czynienia z niskimi kosztami początkowymi, stąd są one wyraźnie tańsze.

Alior, który prowadzi w rankingu kosztów po 30 latach jest jednocześnie najdroższy po 6 latach, co wynika z bardzo wysokiego kosztu ubezpieczenia na życie, który wynosi 5%. Teraz wyraźnie widać dlaczego właśnie w ten sposób skonstruowaliśmy nasz ranking kredytów hipotecznych.

Najtańsze kredyty hipoteczne z wkładem 50%

  • Wartość nieruchomości:  680 000 złotych
  • Wartość kredytu: 340 0 00 złotych
  • Okres kredytowania: 20 lat
Oferta – warunki Marża Prowizja Rata Odsetki Całkowity koszt po 20 latach Całkowity koszt po 6 latach
Pekao BH
Wiosenna promocja
1,90% 0 zł 1 735 zł 76 288 zł 84 188 zł 40 477 zł
mbank logo
Nie odkładaj marzeń ACTIVE
2,00% 0 zł 1 765 zł 83 709 zł 99 696 zł 52 172 zł

Priority
2,09% 3 400 zł 1 780 zł 87 251 zł 99 753 zł 49 388 zł
Millennium
Wariant II
1,90% 0 zł 1 749 zł 79 793 zł 101 040 zł 47 913 zł

Lekka rata
2,10% 6 460 zł 1 784 zł 88 041 zł 102 377 zł 52 125 zł
PKO BP ranking kredytów hipotecznych
Pakiet Własny Kąt
2,22% 0 zł 1 803 zł 92 798 zł 106 133 zł 50 788 zł

Przy większym wkładzie własnym i krótszym okresie w rankingu od 28 kwietnia 2020 roku niepodzielnie króluje Pekao Bank Hipoteczny. Wcześniej z ofertą eHipoteka, a obecnie Wiosenną promocją. Po obniżce marż obowiązującej od 9 lipca na drugie miejsce wskakuje mBank.

Porównanie kosztów po 6 latach znowu wygrywa Pekao Bank Hipoteczny.

Najtańsze kredyty hipoteczne z wkładem 10%

  • Wartość nieruchomości: 377 800 złotych
  • Wartość kredytu: 340 000 złotych
  • Okres kredytowania: 30 lat
Oferta – warunki Marża Prowizja Rata Odsetki Całkowity koszt po 30 latach Całkowity koszt po 6 latach
Alior ranking
Własne M w wielkim mieście*
1,85% 3 400 zł 1 279 zł 120 413 zł 153 651 zł 64 825 zł
mbank logo
Nie odkładaj marzeń ACTIVE
2,50% 0 zł 1 393 zł 161 634 zł 180 936 zł 64 269 zł
Alior ranking
Megahipoteka
2,29% 3 400 zł 1 356 zł 148 094 zł 181 332 zł 73 382 zł

Klient wewnętrzny SELECT*
2,69% 6 800 zł 1 428 zł 174 065 zł 192 365 zł 66 794 zł
Millenium
Wariant II
2,70% 0 zł 1 430 zł 174 724 zł 199 686 zł 64 340 zł

Klient wewnętrzny*
2,99% 6 800 zł 1 483 zł 194 037 zł 212 337 zł 72 710 zł

*Alior: oferta dostępna tylko w: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i Gdańsku.

*Santander: od 3 czerwca oferta z LTV powyżej 80% dostępna jest tylko dla klientów wewnętrznych.

Jak widać w powyższym zestawieniu znalazły się oferty tylko z czterech banków. I tylko te cztery formalnie umożliwiają jeszcze wzięcie kredytu z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10%. W przypadku Santandera ta dostępna jest jednak tylko dla klientów wewnętrznych. Pandemia skutecznie odstraszyła część banków, które wycofały taką możliwość. Minimalny wkład własny podniósł do 20% między innymi największy polski bank, a więc PKO BP.

Między innymi z uwagi na małą liczbę ofert, ale także ograniczeń występujących w części z nich, zamieściliśmy po dwie oferty z Aliora oraz Santandera. W Aliorze oferta „Własne M w wielkim mieście” dostępna jest tylko w wymienionych pod rankingiem miastach. A przecież również mieszkańcy inny miejscowości mogą być zainteresowani z niskim wkładem. Dla nich dostępna jest oferta Megahipoteka, która jest niestety sporo droższa. Generalnie przypominamy, iż na koszt kredytu w Aliorze największy wpływ ma ubezpieczenie na życie, które w naszym przypadku 17 000 złotych.

Obie oferty Santandera to oferty dla klienta wewnętrznego, czyli takiego, który posiada w banku konto z wpływami od co najmniej trzech miesięcy. Klient Select to osoba ze stabilnymi dochodami o wartości minimum 10 000 złotych miesięcznie.

Jak wybrać kredyt hipoteczny?

Nie mając specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia, samodzielna walka z tak złożonym tematem może być problemem. Może Cię to narazić na istotne straty finansowe. Zdecydowanie łatwiej zapytać na przykład znajomych, którzy mają już to za sobą, czy nie poleciliby sprawdzonego pośrednika kredytowego. Oczywiście nie ofertę, bo ta może i raczej na pewno będzie zupełnie inna dla Ciebie, ale właśnie kogoś, kto przeprowadzi Cię przez cały proces przysłowiową suchą stopą.

Jeżeli nie znasz żadnego eksperta godnego polecenia to zapraszamy do kontaktu z nami.

Mamy już 16 lat doświadczenia w kredytach hipotecznych. Działamy w Warszawie i największych miastach w Polsce. Jeżeli nie będziemy mogli pomóc Ci bezpośrednio w Twojej lokalizacji to podpowiemy, w którym kierunku iść.

Gdzie wziąć kredyt hipoteczny?

To pytanie, które zapewne zadaje sobie każdy, komu choć raz przyszedł do głowy pomysł, aby kupić własne lokum. Radzimy zacząć od rzeczy najważniejszej, a więc od odpowiedzi na pytanie: na co nas stać? Pytanie wydaje się na pozór trudne, ale w rzeczywistości odpowiedź na to pytanie można znaleźć dość szybko, weryfikując swoją zdolność kredytową. Najprościej zrobić to u pośrednika kredytowego, który będzie w stanie określić nam zarówno maksymalną osiągalną wartość kredytu, ale też i jego bezpieczny poziom, biorąc pod uwagę ile chcemy maksymalnie miesięcznie przeznaczyć na ratę kredytową.

Rzetelny ranking kredytów hipotecznych może być ważną wskazówką w poszukiwaniach „najlepszego” kredytu. Jednak może się okazać i często się okazuje, że to nie nasza zdolność w wymiarze finansowym determinuje wybór oferty kredytowej, ale zupełnie inne czynniki.

Na co zwracać uwagę przy kredycie hipotecznym?

Dokonując wyboru oferty musimy zweryfikować i ocenić cztery grupy czynników:

1. Zabezpieczenie kredytu:

  • rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie, budowa…)
  • wartość nieruchomości
  • poziom wkładu własnego (tzw. LTV – Loan to value)
  • rynek zakupu (pierwotny, wtórny)
  • stan zaawansowania inwestycji (dla rynku pierwotnego)

2. Zdolność kredytowa:

  • forma uzyskiwania dochodów (umowa o pracę, zlecenia, działalność …)
  • okres zatrudnienia (ciągłość, zmiany, kontynuacje…)
  • wysokość dochodów i ich waluta
  • zobowiązania kredytowe (kredyty, karty kredytowe, limity w rachunkach…)
  • liczba osób na utrzymaniu (nie uzyskujących dochodów)

3. Warunki kredytowania:

  • marża (główny czynnik kosztu)
  • prowizja za udzielnie
  • wymagane ubezpieczenia (na życie, pomostowe, nieruchomości …)
  • koszty wcześniejszej spłaty
  • częstotliwość aktualizacji indeksu (WIBOR)

4. Proces kredytowy:

  • czas oczekiwania na decyzję (rzeczywisty, nie wynikający z ustawy o kredycie hipotecznym)
  • liczba wymaganych dokumentów i czas ich uzyskania
  • koszty dodatkowe (wycena)

Przykładem takich czynników jest nie tyle wysokość, co sposób uzyskiwania dochodów. Im bardziej nietypowe (dla banku, nie dla nas) tym większy problem z akceptacją ich przez banki.

Na przykład w PKO BP możemy otrzymać kredyt będąc zatrudnionym na umowie o prace na czas określony, ale pod warunkiem, że będzie to co najmniej druga umowa u tego pracodawcy.

Analogicznie na możliwość kredytowania w danym banku wpływa sytuacja formalna samej nieruchomości i nie mówimy tu o jakiś skomplikowanych prawnie sytuacjach, a o otaczającej nas normalnej rzeczywistości dotyczącej na przykład formalnego dostępu do drogi na osiedlach zamkniętych.

Pomożemy Ci wybrać
najlepszy kredyt
hipoteczny

Pomożemy Ci wybrać
najlepszy kredyt
hipoteczny

przeanalizujemy Twoje oczekiwania
przedstawimy dostępne oferty
załatwimy wszystkie formalności

otrzymasz od nas zwrot kosztów ubezpieczenia
nieruchomości oraz jej wyceny



*Pole wymagane