Ranking kredytów hipotecznych

Ranking kredytów hipotecznych w CASHERO ma dwie gigantyczne przewagi nad wszelkimi innymi rankingami tego typu. Po pierwsze, jest zawsze najbardziej aktualnym rankingiem tego typu. Dlaczego? Ponieważ aktualizujemy go nie na przełomie miesiąca, tylko zawsze na bieżąco. Jeżeli banki zmieniają swoje oferty w trakcie miesiąca, a dzieje się tak bardzo często, to wszelkie rankingi miesięczne są po prostu za zwyczaj nieaktualne. Nasz ma zawsze datę ostatniej aktualizacji i niezmienne założenia.

Po drugie, większość rankingów wylicza koszty na cały okres kredytowania nie biorąc w ogóle pod uwagę tego, że statystycznie kredyty hipoteczne są w Polsce spłacane w okresie 6 – 7 lat. Jeżeli więc jesteś statystycznym Kowalskim to nie powinieneś porównywać kosztów ofert tylko po 30 latach, ale także po 6! Wiesz ile wyniosą koszty kredytu, jeżeli rzeczywiście spłacisz go po 6 latach? Nie mówimy to o wygranej w totka i spłacie kredytu, ale na przykład o zamianie mieszkania na większe. Statystyka nie kłamie, to się dzieje.

Jak stworzyliśmy nasz ranking kredytów hipotecznych

Ranking kredytów hipotecznych oparty na kosztach to pozornie łatwa sprawa dla kogoś, kto zajmuje się tym od lat i do tego korzysta z odpowiednich narzędzi. Tylko, czy dla osoby, która chce wziąć swój pierwszy kredyt hipoteczny kilkadziesiąt cyfr umieszczonych w tabelkach to wystarczające informacje do podjęcia tak ważnej finansowo decyzji? Oczywiście, że nie! Rankingi mają za zadnie dać Ci możliwość zorientowania się w poziomach kosztów ofert aktualnie dostępnych na rynku, ale nie odpowiedzą na pytanie, który kredyt będzie najlepszy dla Ciebie.

Najtańszy po 30 latach nie zawsze będzie najlepszy. Dlatego nasz ranking kredytów hipotecznych powstał w nieco inny sposób.

Oczywiście znajdziesz tu dwa zestawienia ofert przy wkładzie własnym na poziomie 20% i na okres 30 lat, ale także przy wkładzie własnym na poziomie 50% na okres 20 lat. Jednak dodatkowo dla tych samych ofert podsumowaliśmy ich koszty przy symulacji całkowitej spłaty kredytu po okresie dokładnie 6 lat.

Czy te dwa rankingi różnią się od siebie? Oczywiście!

Przy założeniu krótszego okresu spłaty (np. założonego przez nas okresu 6 lat), znacznie większy wpływ na łączne koszty niż oprocentowanie mają te początkowe, ponoszone jednorazowo. Prowizja za udzielenie kredytu, czy ubezpieczenie na życie, które bardzo często wymagane tylko przez pierwszych kilka lat rozkładają się na 6 lub 30 lat. Oznacza to, że dla krótkiego okresu bardzo często oferty z wyższym oprocentowaniem będą bardziej opłacalne (czytaj: tańsze).

Ranking kredytów hipotecznych – zzałożenia

Aby przygotować ranking kredytów hipotecznych niezbędne było oczywiście przyjęcie pewnych założeń. Zobacz jakie są te założenia i dlaczego właśnie takie przyjeliśmy.

  • Kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, które ma status pełnej własności.

Oferty cenowe kredytów dla rynku wtórnego i pierwotnego w podstawowym zakresie nie różnią się od siebie. Są dwie różnice, które wynikają z dodatkowego kosztu odsetkowego w okresie trwania inwestycji (budowy) oraz tak zwanego ubezpieczenia pomostowego do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

  • Wartość kredytu to 340 000 złotych.

Średnia wartość udzielonych w czwartym kwartale 2018 roku kredytów mieszkaniowych w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Gdańsku, Lublinie, Łodzi i Olsztynie wynosiła 341,08 tys. Zł. Najwyższą średnią wartość miały kredyty mieszkaniowe w stolicy (397,55 tys. złotych), a najniższą w Olsztynie (261,97 tys. złotych). Wkład własny to 20%.

  • Kredyt będzie spłacany w ratach równych.

Ponad 90% kredytów hipotecznych w Polsce spłacanych jest w ratach równych, choć polecamy rozważenie również kredytu w ratach malejących, gdyż odsetkowo są one korzystniejsze.

  • Nie bierzemy pod uwagę ofert dla klientów typu VIP/Gold.

Kilka banków ma atrakcyjne cenowo oferty, które zarezerwowane są jednak tylko dla majętnych kredytobiorców, gdyż wymagają posiadania znacznych aktywów w banku lub po prostu wysokich dochodów. Nasz ranking jest jednak dla zwykłych Kowalskich, choć oczywiście każdemu życzymy dołączenia do grona krezusów

  • W przypadku dostępności kilku ofert w danym banku pokazujemy tylko tą najtańszą.

Przyjęliśmy takie założenie, aby nie zaciemniać obrazu, choć robimy wyjątki, jeżeli oferty w ramach jednego banku istotnie różnią się konstrukcją kosztów w czasie.

  • Zakładamy, że okres ubezpieczenia pomostowego to 3 miesiące.

Czas wpisu hipoteki do księgi wieczystej zależy oczywiście od konkretnego sądu. Przy wyliczeniach RRSO najczęściej przyjmuje się założenie, że statystycznie w ciągu trzech miesięcy udaje się dokonać wpisu i stąd takie założenie.

W naszym rankingu prezentujemy po 6 najlepszych na rynku ofert z 12 banków:

  • Alior Bank
  • BNP Paribas
  • BOŚ
  • Citi Handlowy
  • ING
  • mBank
  • Millennium
  • Pekao Bank Hipoteczny
  • Pekao
  • PKO BP
  • Pocztowy
  • Santander

W wymienionych wyżej bankach dostępnych jest łącznie aż 31 różnych opcji (oferty standardowe i promocyjne w różnych konfiguracjach) dla oprocentowania zmiennego oraz 4 dla oprocentowania stałego. I mówimy tu tylko o podstawowych opcjach, gdyż z uwagi na możliwość dodatkowych konfiguracji z dodatkowymi produktami (cross sell) ta liczba rośnie co najmniej dwukrotnie.

Ostatnia aktualizacja rankingu: 10 stycznia 2020.

Ranking najtańszych kredytów o wartości 340 000 złotych na 30 lat i z wkładem własnym 20%.

Oferta – warunki Marża Prowizja Rata Odsetki Całkowity koszt po 30 latach Całkowity koszt po 6 latach
BNP
Cardif Premium
1,50% 0 zł 1 474 zł 190 679 zł 218 489 zł 80 212 zł

Priority
1,89% 3 400 zł 1 529 zł 211 085 zł 223 087 zł 75 310 zł
Pekao BH 
Zamieszkaj u siebie
1,80% 3 400 zł 1 544 zł 215 798 zł 230 748 zł 75 702 zł
Bank Pocztowy
Oferta promocyjna z ub. na życie i kontem
1,79% 3 400 zł 1 528 zł 210 314 zł 232 839 zł 81 688 zł
Pekao
Mieszkam spokojnie z CPI
1,79% 4 250 zł 1 599 zł 214 520 zł 237 099 zł 83 089 zł

Noworoczna wyprzedaż – Lekka rata
1,85% 6 290 zł 1 553 zł 219 240 zł 258 742 zł 83 291 zł

Pomimo zwiększenia marży kredytu o 0,2% liderem rankingu w tej kategorii dla kosztów po 30 latach cały czas zostaje BNP Paribas. Przewaga nad ofertą z drugiego miejsca, a więc Citi Handlowym spadła z poziomu 18 697 złotych do 4 598 złotych. Trzecie miejsce zajmuje Pekao Bank Hipoteczny z ofertą „Zamieszkaj u siebie, który jest droższy od BNP o około 12 000 złotych. Kolejne miejsce zajmuje Bank Pocztowy.

Zupełnie inaczej sytuacja w rankingu wygląda jeżeli spojrzymy na łączne koszty po 6 latach. Teraz wyraźnie widać dlaczego właśnie w ten sposób skonstruowaliśmy nasz ranking kredytów hipotecznych. Tutaj podium wygląda zupełnie inaczej. Na pierwszym miejscu jest CitiHandlowy, drugie zajmuje Pekao Bank Hipoteczny, a BNP Paribas spada na trzecie miejsce.

Przy spłacie po 6 latach różnica pomiędzy pierwszym bankiem w rankingu, a ostatnim to kwota 6 512 złotych, czyli średnio aż o 1 085 złotych drożej przez każdy z 6 lat.

Ranking najtańszych kredytów o wartości 340 000 złotych na 20 lat i z wkładem własnym 50%.

Oferta – warunki Marża Prowizja Rata Odsetki Całkowity koszt po 30 latach Całkowity koszt po 6 latach
BNP
Cardif Premium
1,50% 0 zł 1 923 zł 121 590 zł 145 575 zł 76 929 zł

Priority
1,89% 3 400 zł 1 991 zł 137 873 zł 147 371 zł 71 646 zł
Bank Pocztowy
Promocja  z ub. na życie
1,59% 3 400 zł 1 938 zł 125 319 zł 148 522 zł 75 577 zł
Pekao BH
Zamieszkaj u siebie
1,80% 3 400 zł 1 987 zł 137 029 zł 152 639 zł 73 283 zł

Oferta z kontem
1,79% 6 800 zł 1 973 zł 133 666 zł 152 646 zł 75 122 zł
Pekao
Mieszkam spokojnie z CPI
1,79% 3 910 zł 2 013 zł 136 294 zł 159 094 zł 80 195 zł

Przy większym wkładzie własnym i krótszym okresie znowu liderem rankingu pozostaje BNP Paribas. Na drugim miejscu znowu Citi Handlowy. Aktualnie trzecie miejsce zajmuje Bank Pocztowy, a czwarte Pekao Bank Hipoteczny. Różnica pomiędzy pierwszym bankiem w rankingu, a ostatnim to kwota już znacznie niższa kwota.

Porównanie kosztów po 6 latach znowu wygrywa Citi Handlowy, a BNP Paribas spada aż na 5 miejsce. Wynika to z faktu, iż Citi nie obarcza klientów dodatkowymi ubezpieczeniami. To one w znacznym stopniu wpływają na początkowy koszt kredytu, gdyż najczęściej są wymagane w okresie pierwszych 3 – 5 lat kredytowania.

Potrzebuję kredytu hipotecznego. Co robić?

Nie mając specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia, samodzielna walka z tak złożonym tematem może być problemem. Może Cię to narazić na istotne straty finansowe. Zdecydowanie łatwiej zapytać na przykład znajomych, którzy mają już to za sobą, czy nie poleciliby sprawdzonego pośrednika kredytowego. Oczywiście nie ofertę, bo ta może i raczej na pewno będzie zupełnie inna dla Ciebie, ale właśnie kogoś, kto przeprowadzi Cię przez cały proces przysłowiową suchą stopą.

Jeżeli nie znasz żadnego eksperta godnego polecenia to zapraszamy do kontaktu z nami.

Mamy już 16 lat doświadczenia w kredytach hipotecznych. Działamy w Warszawie, ale współpracujemy także z grupą kilkunastu sprawdzonych i bardzo doświadczonych ekspertów hipotecznych na terenie całej niemal Polski. Jeżeli nie będziemy mogli pomóc Ci bezpośrednio w Twojej lokalizacji to podpowiemy, w którym kierunku iść.

Skontaktuj się z nami, jeżeli potrzebujesz wsparcia dotyczącego kredytu hipotecznego.

Twoje dane wykorzystamy wyłącznie do kontaktu w tej sprawie.

Proszę o kontakt w sprawie kredytu hipotecznego

Imię (pole wymagane)

Miejscowość (pole wymagane)

Adres mail (pole wymagane)

Nr telefonu (pole wymagane)

Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny – od czego zacząć?

To pytanie, które zapewne zadaje sobie każdy, komu choć raz przyszedł do głowy pomysł, aby kupić własne lokum. Radzimy zacząć od rzeczy najważniejszej, a więc od odpowiedzi na pytanie: na co nas stać? Pytanie wydaje się na pozór trudne, ale w rzeczywistości odpowiedź na to pytanie można znaleźć dość szybko, weryfikując swoją zdolność kredytową. Najprościej zrobić to u pośrednika kredytowego, który będzie w stanie określić nam zarówno maksymalną osiągalną wartość kredytu, ale też i jego bezpieczny poziom, biorąc pod uwagę ile chcemy maksymalnie miesięcznie przeznaczyć na ratę kredytową.

Rzetelny ranking kredytów hipotecznych może być ważną wskazówką w poszukiwaniach „najlepszego” kredytu. Jednak może się okazać i często się okazuje, że to nie nasza zdolność w wymiarze finansowym determinuje wybór oferty kredytowej, ale zupełnie inne czynniki.

Dokonując wyboru oferty musimy zweryfikować i ocenić cztery grupy czynników:

1. Zabezpieczenie kredytu:

  • rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie, budowa…)
  • wartość nieruchomości
  • poziom wkładu własnego (tzw. LTV – Loan to value)
  • rynek zakupu (pierwotny, wtórny)
  • stan zaawansowania inwestycji (dla rynku pierwotnego)

2. Zdolność kredytowa:

  • forma uzyskiwania dochodów (umowa o pracę, zlecenia, działalność …)
  • okres zatrudnienia (ciągłość, zmiany, kontynuacje…)
  • wysokość dochodów i ich waluta
  • zobowiązania kredytowe (kredyty, karty kredytowe, limity w rachunkach…)
  • liczba osób na utrzymaniu (nie uzyskujących dochodów)

3. Warunki kredytowania:

  • marża (główny czynnik kosztu)
  • prowizja za udzielnie
  • wymagane ubezpieczenia (na życie, pomostowe, nieruchomości …)
  • koszty wcześniejszej spłaty
  • częstotliwość aktualizacji indeksu (WIBOR)

4. Proces kredytowy:

  • czas oczekiwania na decyzję (rzeczywisty, nie wynikający z ustawy o kredycie hipotecznym)
  • liczba wymaganych dokumentów i czas ich uzyskania
  • koszty dodatkowe (wycena)

Przykładem takich czynników jest nie tyle wysokość, co sposób uzyskiwania dochodów. Im bardziej nietypowe (dla banku, nie dla nas) tym większy problem z akceptacją ich przez banki. Na przykład w PKO BP możemy otrzymać kredyt będąc zatrudnionym na umowie o prace na czas określony, ale pod warunkiem, że będzie to co najmniej druga umowa u tego pracodawcy. Analogicznie na możliwość kredytowania w danym banku wpływa sytuacja formalna samej nieruchomości i nie mówimy tu o jakiś skomplikowanych prawnie sytuacjach, a o otaczającej nas normalnej rzeczywistości dotyczącej na przykład formalnego dostępu do drogi na osiedlach zamkniętych. ró