Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

0

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego to jeden z najważniejszych elementów procesu udzielania kredytu hipotecznego. Wartość nieruchomości przy kredycie hipotecznym jest kluczowa dla banku, gdyż wyznacza ona poziom zabezpieczenia kredytu. Na podstawie wyceny i wynikającej z niej wartości nieruchomości bank wyznacza przede wszystkim słynny wskaźnik LTV (Loan to value), a więc stosunek wartości wnioskowanego kredytu do wartości nieruchomości.

Ale żeby zrobić wycenę konieczna jest wizja nieruchomości i zrobienie zdjęć do operatu. Okazuje się, że w czasach pandemii w niektórych bankach można zrobić wizję nawet zdalnie.

Kto dokonuje wyceny, w jaki sposób i kto za to płaci? Zapraszamy do lektury.

Jak bank wycenia nieruchomość?

Wycena nieruchomości do kredytu realizowana jest praktycznie przy każdym wniosku kredytowym. Sformułowanie „praktycznie” oznacza, że występują nieliczne, ale jednak wyjątki od tej reguły. A dotyczą one tylko transakcji na rynku pierwotnym, gdyż dla nieruchomości z rynku wtórnego nie ma od tej reguły wyjątków.

Wycena nieruchomości przy kredycie hipotecznym nie będzie wymaga w sytuacji współpracy banku z deweloperem. Bank weryfikuje daną inwestycję raz i nie wymaga od każdego kredytobiorcy kupującego nieruchomość w danej inwestycji ponoszenia kosztu wyceny. Operat dla banku lub jakakolwiek inna forma wyceny nieruchomości nie będzie po prostu wymagana.

A więc jak wygląda wycena nieruchomości przez bank?

W zasadzie na rynku funkcjonują tylko dwa modele wyceny. Jeden z nich to wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, a drugi to dokonanie inspekcji nieruchomości przez pracownika banku.

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego

Operaty szacunkowe wykonywane są wyłącznie przez rzeczoznawców majątkowych posiadających stosowne uprawnienia nadane przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. W Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonym przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju wpisanych jest obecnie 7 696 osób. Rejestr ten jest dostępny publicznie i można w nim sprawdzić uprawnienia rzeczoznawcy.

Jeżeli bank wymaga operatu szacunkowego do wniosku kredytowego, to w zależności od polityki danego banku może żądać dostarczenia operatu przez klienta wraz z wnioskiem kredytowym lub zlecić jego wykonanie współpracującym z nim rzeczoznawcom.

Powszechnie używa się terminów rzeczoznawca bankowy lub rzeczoznawca z banku, a de facto są to po prostu rzeczoznawcy zewnętrzni, którym bank zleca wykonanie operatów. Wycena nieruchomości przez bank oznacza więc po prostu, że zleceniodawcą wykonania operatu jest bank.

Jeżeli natomiast to klient jest zobowiązany do dostarczenia operatu, to w większości banków może zlecić jego wykonanie dowolnemu rzeczoznawcy posiadającemu stosowne uprawnienia.

Jednak są też i takie banki, które mają swoje listy akceptowanych rzeczoznawców, a więc nie zaakceptują operatu pod którym podpisała się osoba z poza listy. Do takich banków należy między innymi Millennium, na którego liście akceptowanych rzeczoznawców znajdują się obecnie 152 osoby i firmy. Dla odmiany Bank Pocztowy stworzył coś na kształt czarnej listy rzeczoznawców, od których operaty nie są akceptowane.

Inspekcja nieruchomości do kredytu

Część banków nie wymaga wykonywania operatów, poprzestając na inspekcjach nieruchomości. Polegają one zazwyczaj na wykonaniu dokumentacji fotograficznej nieruchomości, a więc zdjęć wszystkich pomieszczeń, klatki schodowej, czy też otoczenia budynku.

Na podstawie zdjęć pracownik banku lub rzeczoznawca ocenia jest stan techniczny nieruchomości. Wyceny, czy też w zasadzie potwierdzenia wartości transakcji dokonuje analityk techniczny banku. Analizuje się na przykład bazy danych transakcyjnych porównywalnych nieruchomości.

Wycena mieszkania do kredytu

W przypadku wyceny mieszkania generalne zasady opisane powyżej są dokładnie takie same o ile dotyczą po prostu zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Sprawa ma się nieco inaczej jeżeli wraz z zakupem kredytobiorca chciałby wykonać remont i finansować go także kredytem.

W takim wypadku przed zleceniem wykonania operatu klient musi przygotować kosztorys planowanego remontu, który przygotowuje się na formularzu bankowym. Każdy bank ma swoje formularze dotyczące kosztorysów remontu. Kosztorys ten należy przekazać rzeczoznawcy, który ocenia zarówno wartość obecną, jak i tak zwaną wartość przyszłą nieruchomości, a więc po planowanych pracach remontowych. Jeżeli wycena mieszkania zlecana jest przez bank to kosztorys taki dołączamy do wniosku kredytowego i zostanie on przez bank przekazany rzeczoznawcy.

Podobnie ma się rzecz w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera i wnioskowania także o kredyt na wykończenie mieszkania. Stosuje się ten sam formularz kosztorysu i analogicznie załącza do wniosku lub przekazuje rzeczoznawcy.

Wycena domu do kredytu hipotecznego

Wycena domu przez bank wygląda dokładnie tak samo jak wycena mieszkania, natomiast w przypadku domu mamy jeszcze jedną opcję, a więc budowę domu systemem gospodarczym. Rzeczoznawca do kredytu hipotecznego na budowę również będzie niezbędny, gdyż w takim przypadku wycena nieruchomości również jest wymagana. Jednak jest ona dokonywana przez rzeczoznawcę na podstawie projektu oraz kosztorysu budowy.

Kosztorys budowy to analogicznie do kosztorysu remontu i wykończenia formularz bankowy, często w postaci aktywnego arkusza excela. Kosztorys jest przygotowywany przez klienta i przekazywany do banku lub rzeczoznawcy, który określa wartość przyszłą nieruchomości, a więc po zakończeniu budowy.

Procedury i koszty wyceny nieruchomości w bankach

Szczegółowe informacje znajdują się w tabeli poniżej.

Bank Operat czy inspekcja Kto zleca Kto płaci Koszt
Alior Bank Operat Klient Klient Zależy od rzeczoznawcy
Bank Pocztowy Operat Klient Klient Zależy od rzeczoznawcy
BNP Paribas Do 0,5 mln inspekcja, a powyżej operat Inspekcję Bank, operat Klient Klient Inspekcja 300 zł. Operat 500 zł za mieszkanie i 800 zł za dom
BOŚ Operat zlecony przez bank lub dostarczony przez Klienta Klient lub Bank Klient Operat w banku to 550 zł za mieszkanie i 930 zł za dom
Citi Handlowy Operat Bank Bank Bezpłatnie dla klienta
ING Operat zlecony przez bank lub dostarczony przez Klienta Klient lub Bank Klient Operat w banku to 420 zł za mieszkanie i 680 zł za dom
mBank Operat Bank Klient Koszt to 400 zł
Millennium Operat Klient Klient Zależy od rzeczoznawcy
Pekao SA Do 0,3 mln inspekcja, a powyżej operat Bank Klient Inspekcja od 137 zł. Operat 479 zł za mieszkanie i 832 zł za dom
PKO BH Inspekcja lub operat (tylko Warszawa) Inspekcję bank, operat klient Klient Inspekcja 500 zł. Przy dostarczonym operacie przez klienta 150 zł
PKO BP Operat Bank Klient Operat w banku to 400 zł za mieszkanie i 700 zł za dom
Santander Operat Klient lub Bank Klient Operat w banku to 450 zł

Wyceny nieruchomości w dobie koronawirusa

W czasie pandemii koronawirusa ograniczamy kontakty i zachowujemy dystans społeczny. No, ale wyceny jakoś trzeba robić ponieważ rynek kredytów hipotecznych nadal funkcjonuje. W związku z ograniczeniami i oczywiście dla bezpieczeństwa osób zaangażowanych w proces kredytowy dwa banki wprowadziły możliwość robienia operatów zdalnie. Dokładnie rzecz ujmując, chodzi o wykonywanie wizji i zdjęć nieruchomości przez rzeczoznawcę.

Zdalna wycena nieruchomości w Millennium

W Millennium wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego zlecana jest przez klienta. To klient wybiera rzeczoznawcę z listy akceptowanych przez bank i zleca wykonanie operatu. Rzeczoznawca powinien się udać do nieruchomości, aby przeprowadzić jej wizję i wykonać zdjęcia.

Nowa forma wizji polega na zastąpieniu fizycznych oględzin nieruchomości przez rzeczoznawców i przeprowadzaniu ich w trybie online z wykorzystaniem uzyskanego przez rzeczoznawcę obrazu nieruchomości z kamery w telefonie klienta.

O tym, czy technika wizji online nieruchomości jest dostępna decyduje konkretny rzeczoznawca. Wykorzystywana jest w tym celu aplikacja umożliwiająca przeprowadzenie zdalnej inspekcji w formule rzeczoznawca – klient, z wykorzystaniem smartfonu klienta. Dzięki temu rozwiązaniu rzeczoznawca otrzymuje materiał w postaci dokumentacji fotograficznej w jakości tożsamej z wykonywaną osobiście wizją, uzupełniony dodatkowo o plik audio z zapisem rozmowy oraz plik kontrolny m.in. z danymi lokalizacji przedmiotu inspekcji.

W przypadku oględzin online rzeczoznawca ma kontrolę nad tym co pokazuje mu klient i może niejako kierować tym co ogląda, z zachowaniem zasad bezpieczeństwa. Dodatkowo całość nagrania wraz z danymi geolokalizacyjnymi jest archiwizowana i stanowi dowód w sprawie.

Operaty sporządzane przy zastosowaniu oględzin nieruchomości online zawierają klauzulę że operat został sporządzony w nowej technice. Tak przygotowane operaty są akceptowane przez bank.

Wirtualna wizja w mBanku

W przypadku mBanku to właśnie bank zleca wykonanie operatów współpracującym z nim firmom. Rzeczoznawcy tych firm mogą wykonać wirtualną wizję wewnątrz mieszkania, czy domu za pomocą aplikacji na smartfon.

Oto, jak to działa:

  • rzeczoznawca kontaktuje się z osobą udostępniającą nieruchomość i informuje o wysłaniu sms-em linku do wirtualnej wizji.
  • osoba udostępniająca nieruchomość musi wyrazić zgodę na lokalizację telefonu oraz na użycie mikrofonu i kamery.
  • po nawiązaniu połączenia osoba udostępniająca nieruchomość wykonuje zdjęcia, które przesyłane są rzeczoznawcy. Rzeczoznawca podczas połączenia przekazuje wskazówki co do wykonywanych zdjęć.
  • dodatkowo rzeczoznawca wywołuje lokalizację GPS telefonu.

Do obsługi linku klient nie musi instalować aplikacji w swoim telefonie, wystarczy obsługa przez przeglądarkę Chrome. Zdjęcia z zewnątrz nieruchomości rzeczoznawca nadal wykonuje osobiście.

Taka wirtualną wizję nieruchomości rzeczoznawca może wykonać, także do rozliczenia inwestycji budowlanej, remontu lub wykończenia. Także wówczas, gdy klient chce uruchomić transzę kredytu budowlanego, zmienić jej termin lub zabezpieczenie kredytu.

Jak się okazuje nawet wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego może wyglądać zupełnie inaczej niż w czasach przedkoronawirusowych, a w sukurs idzie po prostu dostępna technika.

Dodaj Komentarz

Pomożemy Ci wybrać
najlepszy kredyt
hipoteczny

Pomożemy Ci wybrać
najlepszy kredyt
hipoteczny

przeanalizujemy Twoje oczekiwania
przedstawimy dostępne oferty
załatwimy wszystkie formalności

otrzymasz od nas zwrot kosztów ubezpieczenia
nieruchomości oraz jej wyceny



*Pole wymagane