Jeśli zadajesz sobie pytanie, jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny, to znaczy że chcesz podjąć jedną z najważniejszych finansowych decyzji w swoim życiu. Stając przed tak istotnym wyborem szukasz informacji w najbardziej dostępnym źródle, którym jest oczywiście internet.
Czy można w nim znaleźć odpowiedź na pytanie o najlepszy kredyt hipoteczny? W naszej ocenie raczej nie do końca. Dlaczego? Bo wszelkie poradniki i rankingi skupiają się tylko na jednej rzeczy, czyli kosztach kredytu, a to z gruntu błędne podejście. Najtańszy dostępny na rynku kredyt wcale nie musi być i na pewno nie jest dostępny dla każdego kredytobiorcy. Musimy spełnić wiele wymagań, czy też warunków brzegowych każdego z banków, aby uzyskać w nim kredyt. Przyjrzyjmy się zatem, jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny.
Na co ma być ten kredyt hipoteczny, czyli akceptowalne cele finansowania
Pandemia koronawirusa wprowadziła wiele zamieszania i zmian w naszym życiu. Dotknęła ona także rynku kredytów hipotecznych. O zachodzących zmianach piszemy na bieżąco na Cashero. Dotyczą one zmian w polityce cenowej, wprowadzenia ograniczeń w finansowaniu osób uzyskujących dochody z określonych źródeł lub branż, czy też zwiększenia wymaganego wkładu własnego.
Zakładamy, że pandemia i kryzys to sytuacja przejściowa i wprowadzone ograniczenia wkrótce znikną lub przynajmniej zostaną złagodzone. Dlatego, aby zachować szersze, przed i mamy nadzieję pokoronawirusowe spojrzenie, w poniższej analizie opieramy na rzeczywistych danych i wymaganiach banków z przed rozpoczęcia pandemii.
Przyjrzyjmy się trzem najtańszym ofertom z naszego rankingu kredytów hipotecznych z 15 marca. Były nimi BNP Paribas w wersji Cardiff Premium, Citi Handlowy Priority oraz Pekao Bank Hipoteczny.
Czy to są oferty najlepsze dla wszystkich? Zdecydowanie nie, bo gdyby tak było to wszyscy brali by kredyty tylko w tych bankach.
Więc dlaczego nie biorą? Może być wiele powodów. Może po kredyt udali się w pierwszej kolejności do banku, w którym mają konto? Albo pośrednik kredytowy zaproponował zupełnie inne oferty? Nie, najważniejszym powodem jest coś zupełnie innego. Po prostu nie każdy bank (i to dotyczy również tych trzech) udziela kredytów na każdy cel i rodzaj zabezpieczenia.
Banki w swoich procedurach wewnętrznych ograniczają rodzaje i parametry dotyczące akceptowanych celów i rodzajów zabezpieczeń, do których należą między innymi:
- rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie, działka, budowa itp.)
- położenie nieruchomości (miasto, wieś, siedlisko itp.)
- maksymalna wartość nieruchomości
- maksymalna kwota kredytu
- poziom minimalnego wkładu własnego
- rynek zakupu (pierwotny, wtórny)
- status własności (pełna własność, spółdzielcze własnościowe)
- stan zaawansowania inwestycji (dla rynku pierwotnego)
- status gruntu w przypadku mieszkań spółdzielczych
Przykładowe ograniczenia finansowania tylko w wymienionej wyżej trójce banków można mnożyć. A oto konkrety.
Citi Handlowy
Citi Handlowy preferuje gotowe nieruchomości, więc w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera w trakcie budowy, stan zaawansowania prac musi wynosić co najmniej 90%. Nie ma także możliwości sfinansowania zakupu działki budowlanej oraz budowy domu. Maksymalna kwota kredytu jest dodatkowo uzależniona od położenia nieruchomości. Bank w tym wypadku wyodrębnia trzy obszary położenia nieruchomości:
- Warszawa
- Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Kraków
- Pozostałe lokalizacje
Ostatnie z ważniejszych ograniczeń to brak możliwości zabezpieczenia się na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, jeżeli stan prawny gruntu na którym stoi budynek jest nie uregulowany. No i ostatnia rzecz: maksymalne LTV (tu znajdziesz wyjaśnienie skrótu) w Citibanku to 80%.
Do nietypowych plusów możemy zaliczyć pewną elastyczność w możliwości finansowania zakupu nieruchomości za granicą. Bank oczywiście nie ma w standardowej ofercie możliwości zabezpieczenia się na nieruchomości za granicą. Umożliwia jednak zaciągnięcie na taki cel pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na nieruchomości w Polsce. To jest możliwe w wielu bankach, ale jeżeli w Citi Handlowym zadeklarujemy przeznaczenie środków na zakup nieruchomości za granicą wówczas marża dla takiej pożyczki będzie obniżona z 2,90% do 1,90%. To jedyna taka oferta na rynku.
BNP Paribas
W BNP Paribas podobnie jak w Citi Handlowym nie sfinansujemy tak zwanej dziury w ziemi, a więc inwestycji deweloperskiej w jej początkowym stadium, o ile deweloper nie jest znaną firmą z dużą liczbą zrealizowanych inwestycji. Bank do akceptacji deweloperów podchodzi uznaniowo.
Także w BNP Paribas mieszkanie spółdzielcze z nieuregulowanym statusem gruntu nie będzie mogło stanowić zabezpieczenia kredytu, a bank ogranicza poziom maksymalnego LTV do 80%. Ale jako plus dla banku możemy uznać możliwość finansowania gruntów rolnych położonych na terenach wiejskich o powierzchni łącznej mniejszej niż 1ha. Warunkiem dodatkowym jest, aby grunty rolne nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.
Pekao Bank Hipoteczny
W Pekao Banku Hipotecznym spotkamy najszerszy zakres ograniczeń, wynikający między innymi z tego, że nie jest to bank uniwersalny tylko bank hipoteczny. Po pierwsze sfinansujemy tylko nieruchomości o statusie pełnej własności, a więc nie skredytujemy mieszkania spółdzielczego.
Od 1 września 2019 roku Pekao Bank Hipoteczny nie zabezpiecza się także na domach, a więc odpadają także wszelkie cele związane z zakupem lub budową domu. Dotyczy to również budowy z deweloperem, gdyż finansowana nieruchomość musi mieć pozwolenie na użytkowanie. Ten wymóg dotyczy także mieszkań od dewelopera.
Maksymalna kwota kredytu uzależniona jest od oferty: w ofercie standardowej jest to 1 mln złotych, natomiast w ofercie promocyjnej tylko 600 000 złotych.
W Pekao BH możemy sfinansować w zasadzie tylko zakup mieszkania z rynku wtórnego lub oddanego do użytkowania przez dewelopera, ze statusem pełnej własności. A żeby oferta była atrakcyjna kosztowo ( w promocji), to maksymalna kwota kredytu nie powinna przekraczać 600 000 złotych.
Największym plusem oferty jest jej prostota: żadnych kont, kart kredytowych czy też dodatkowych ubezpieczeń.
Jak sprawdzić zdolność kredytową i co na nią wpływa?
Podobnie jak dla celów finansowania banki stosują także odmienne rozwiązania dotyczące warunków brzegowych dla zdolności kredytowej. Większość z potencjalnych kredytobiorców traktuje pojęcie zdolności kredytowej tylko jako zdolność do spłaty kredytu, a więc w wymiarze czysto finansowym. Jednak zanim analityk finansowy w dowolnym banku zacznie liczyć nasze dochody, weryfikuje wiele innych parametrów wpływających na same obliczenia.
Elementy składające się na zdolność kredytową to między innymi:
- forma uzyskiwania dochodów (umowa o pracę, zlecenia, działalność i forma rozliczenia podatków itp.)
- miejsce zatrudnienia (Polska, zagranica)
- okres zatrudnienia u obecnego pracodawcy (prowadzenia działalności itp.)
- stabilność dochodów, a więc ciągłość zatrudnienia (zmiany, przerwy w zatrudnieniu itp.)
- wysokość dochodów i ich waluta
- posiadane zobowiązania (kredyty, karty kredytowe, limity w rachunkach itp.)
- liczba osób na utrzymaniu (nie uzyskujących dochodów)
- miejsce zamieszkania (koszty utrzymania)
- historia kredytowa i status w bazach typu BIK (np. punktacja i dopuszczalne opóźnienia)
- ocena scoringowa
To oczywiście nie są jedyne składowe niezbędne do oceny zdolności kredytowej. Banki stosują wiele innych wewnętrznych procedur i regulacji, które mają wpływ na to czy w danym banku dostaniemy kredyt. Przykładem takich regulacji wpływających na możliwość uzyskania kredytu jest nie tyle wysokość, co forma uzyskiwania dochodów. Im bardziej nietypowe, tym większy problem z akceptacją ich przez banki.
Na przykład w PKO BP możemy otrzymać kredyt będąc zatrudnionym na umowie o pracę na czas określony, ale pod warunkiem, że będzie to co najmniej druga umowa u tego pracodawcy. Bez względu na to jak wysokie będą dochody, nie spełnienie tego warunku dyskwalifikuje potencjalnego kredytobiorcę.
Jak wyliczyć dochody do zdolności kredytowej?
Do wyliczenia zdolności kredytowej, a więc zdolności do spłaty kredytu, konieczne jest wyliczenie dochodów netto klientów. W przypadku standardowego źródła dochodów, jakim jest umowa o pracę ze stałym wynagrodzeniem, nie ma żadnego problemu. Różnice pomiędzy bankami zaczynają się, jeżeli dochodzą do tego zmienne elementy, na przykład takie jak premie, prowizje czy też nadgodziny.
Dla przykładu w Banku Pocztowym pod uwagę brany jest średni miesięczny dochód netto z ostatnich 12 miesięcy, a więc do średniej przyjęta zostanie premia roczna w całości. Ale w przypadku innych zmiennych składników wynagrodzenia takich jak np. premie uznaniowe i nagrody bank przyjmie do wyliczeń 50% ich średniej wartości.
Nieco lepiej jest w BNP Paribas, który do zdolności kredytowej przyjmuje 75% średniomiesięcznych dochodów netto z tytułu zmiennych części wynagrodzenia.
Jeszcze inaczej jest w Alior Banku, który bierze pod uwagę średni łączny dochód z ostatnich trzech miesięcy z zaświadczenia o zarobkach. Jeżeli w tym czasie były wypłacane jakieś dodatkowe elementy wynagrodzenia to oczywiście podnoszą one dochód w pełnym ich wymiarze. Jedynym elementem, który Alior wylicza oddzielnie to dochody z tytułu diet kierowców.
Kolejnym przykładem jest sposób wyliczania wysokości dochodów dla działalności gospodarczej. Banki zazwyczaj weryfikują dochody z bieżącego i poprzedniego roku. Do wyliczenia dochodu przyjmowanego do zdolności stosowane są jednak przez banki średnie z różnych okresów. Na przykład średnia z ostatnich 12 miesięcy lub średnia z poprzedniego roku i zamkniętych miesięcy bieżącego itd. To oczywiście oznacza, że wyliczony finalnie dochód netto kredytobiorcy jest inny w każdym z banków.
Jak obliczyć zdolność kredytową?
Dopiero teraz, po wyliczeniu dochodu netto, możemy przejść do tego, z czym zdolność kredytowa najczęściej się kojarzy, a więc wyliczeniem zdolności do spłaty kredytu.
Zdolność kredytowa to stopień obciążenia dochodu zobowiązaniami, a więc kosztami obsługi wszystkich zobowiązań kredytobiorcy.
Banki stosują różne wskaźniki do określenia poziomu obciążenia dochodów gospodarstwa domowego zobowiązaniami finansowymi, ale najbardziej popularnym jest wskaźnik DTI (debt to income). Oznacza to stosunek długu do dochodu i w odniesieniu do kredytów hipotecznych rozumie się go jako współczynnik sumy wszystkich zobowiązań do bieżącej kwoty dochodu netto. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego dla kredytów złotowych wskaźnik DTI przy przychodach poniżej średniej krajowej maksymalnie powinien wynosić 50%, a dla przychodów przekraczających średnią krajową 65%. Banki mogą oczywiście stosować również niższe ich poziomy, według uznania.
Do zobowiązań w powyższym wzorze wlicza się także ratę kredytu, który zamierzamy zaciągnąć oraz koszty utrzymania. W czynnikach dotyczących zdolności wskazaliśmy między innymi miejsce zamieszkania, które podobnie jak liczba osób w rodzinie, ma wpływ na wysokość kosztów utrzymania.
Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?
Oczywiście nie wystarczy, że nasz dochód pokrywa raty zobowiązań i kosztów utrzymania, a wskaźnik DTI jest na właściwym poziomie. Kredytobiorcy musi jeszcze pozostać tak zwany dochód dyspozycyjny na każdą osobę w rodzinie, który również jest często określany przez banki w procedurach. Tutaj z pomocą przychodzi wskaźnik DI (disposable income) – wskaźnik dochodu dyspozycyjnego gospodarstwa domowego.
Aby wstępnie wyliczyć ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny trzeba zsumować: ratę kredytu który zamierzamy zaciągnąć, raty innych kredytów, które spłacamy oraz nasze koszty utrzymania i pomnożyć to przez dwa. Dochód dyspozycyjny, który powinien nam zostać to ok. 1 200 złotych na każdą osobę w gospodarstwie domowym będącą na utrzymaniu.
I jak teraz wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?
Kredytobiorca idealny
Oczywiście, po lekturze tego tekstu wiemy już, że jeżeli chciałbyś drogi, przyszły kredytobiorco mieć do wyboru oferty wszystkich banków, to musiałbyś spełnić łącznie co najmniej następujące warunki:
- kupować nieobciążone niczym mieszkanie o statusie pełnej własności
- mieszkanie położone w dużym mieście
- z rynku wtórnego lub od dewelopera (ale oddane do użytkowania)
- posiadać minimum 20% wkładu własnego
- zaciągać kredyt do maksymalnej kwoty 600 000 złotych
- mieć umowę o pracę na czas nieokreślony od co najmniej 6 miesięcy
- przystępować do kredytu ze współmałżonkiem, najlepiej również na stabilnym etacie
- nie mieć dzieci na utrzymaniu
- posiadać łączne dochody na poziomie minimum 10 000 złotych netto
- nie posiadać żadnych innych zobowiązań kredytowych, ale dobrą historię w BIK
Gratulujemy wszystkim, którzy powyższe warunki spełniają i mogą w ofertach przebierać do woli jak w ulęgałkach. Zdecydowana większości z nas, kredytobiorców, musi dokonywać wyboru z mniej lub bardziej zawężonej listy banków i ofert.
Wybór najlepszej oferty z dostępnych, czyli rzeczywistość
Dla statystycznego kredytobiorcy wybór najczęściej sprowadza się do mniej więcej połowy banków. Oznacza to dostępność 5 – 6 banków i w sumie około 10 – 15 ofert. I teraz możemy się dopiero zastanawiać jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny spośród tych dostępnych.
Po pierwsze, ważny jest sam proces kredytowy, a więc:
- liczba wymaganych dokumentów, możliwość i czas ich uzyskania
- czas oczekiwania na decyzję (rzeczywisty, nie wynikający z ustawy o kredycie hipotecznym)
Po drugie oceniamy warunki kredytowania, a więc:
- marżę (główny czynnik kosztu)
- prowizję za udzielnie
- wymagane ubezpieczenia (na życie, pomostowe, nieruchomości itp.)
- koszty wcześniejszej spłaty
- częstotliwość aktualizacji indeksu (WIBOR)
- łączne koszty po zakładanym, wcześniejszym okresie spłaty (jeżeli planujemy spłacić w krótszym niż okres kredytowania okresie)
Nie bez przyczyny kwestie dotyczące procesu, a przede wszystkim możliwości uzyskania niektórych wymaganych dokumentów w określonym czasie postawiliśmy na pierwszym miejscu. Decyzja o akceptacji lub nie zaproponowanej nam przez bank oferty cenowej, należy tylko do nas.
Niestety czasami niektórych oczekiwań dokumentowych banków nie jesteśmy w stanie przeskoczyć. Mówimy tu zarówno o standardowych wymaganiach dokumentowych, jak i wymaganiu przez analityków dostarczenia dodatkowych dokumentów już po złożeniu wniosku. Tego często nie możemy przewidzieć, bo zależy to od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy i kupowanej nieruchomości.
Wybieramy oferty i składamy wnioski
Wybór oferty to proces eliminacji. Biorąc pod uwagę kwestie procesu i kosztów najczęściej w pierwszej kolejności i bardzo szybko odrzucamy oferty standardowe banków, które zazwyczaj są za drogie.
W drugiej kolejności odrzucamy po prostu najdroższe banki i ich oferty. Na placu boju pozostaną nam trzy lub maksymalnie cztery oferty, a każda z nich z innego banku. Dla uniknięcia jakichkolwiek niespodzianek, które mogą wystąpić już w czasie analizy wniosków w bankach, trzeba złożyć wnioski we wszystkich tych trzech lub czterech bankach.
Dopiero po otrzymaniu decyzji kredytowej i warunków, które musimy spełnić do zawarcia umowy kredytowej, możemy dokonać ostatecznego wyboru banku i oferty kredytu hipotecznego. Najlepszej i jednocześnie dostępnej dla nas na wyciągnięcie ręki, a w zasadzie podpisu, oferty.
I teraz już wiesz drogi czytelniku jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny.
